2012年11月30日北京商在业地产发展概况及综合体项目调研报告.ppt

投资发展中心 2012年11月30日;壹 ● 商业地产市场发展概况;壹 ● 北京商业地产发展概况;商业地产发展现状 ;商圈的演变和发展 ;商业销售模式 ;租售比和投资回报率 ; 写字楼 (甲级写字楼) 　　北京甲级写字楼物业市场在2010年强势复苏，全年表现优于预期。截至2010年底，甲级写字楼市场存量超过475万平方米，同比增加5.36%；市场供应量新增316,907平方米，全年净吸纳量累计达540,218平方米，同比上涨120%；总体空置率由2010年第一季度的16.27%下降至第四季度的10.02%，为2007年以来的最低值；投资市场在2010年表现依然活跃，总计15单整售或大宗买卖交易在年内签约。 　　展望来年，高力国际认为业主方仍将在甲级写字楼市场中占据有利地位，并对租户的公司背景提出更多要求。2011年，总建筑面积达553,271平方米的七个写字楼项目计划入市，市场总体空置率预计将小幅上升，并在2011年底徘徊在12.60%左右。 商铺 (中高端购物中心) 　　北京商铺物业市场2010年保持活跃，大量海外及国内零售商积极扩张或进入本地市场。尽管新增供应量创下历年之最，但鉴于商铺租赁市场的竞争日益加剧，2010年北京中高端购物中心市场整体空置率较2009年下降1.79个百分点至14.48%。至2010年底，整体租金同比下降0.25%至每月每平方米人民币692.53元。 　　鉴于北京居民消费力的持续增长，北京仍将是多数国内外零售商进行扩张和拓展的战略性市场。 ;2011年上半年商业物业空置率及租金;2009年，北京平均人均商业面积在1.5平方米左右，较2005年的0.9平方米提高了40%，从这里我们就能看出2005-2009五年间，北京市的商业布局飞跃式的转变。 ;物业形态对比分析 ;贰 ● 2010年商业地产市场分析;自2005年北京写字楼市场供应达到峰值后，供应量逐渐回落。2009年尽管楼市火爆但由于经济危机的持续影响，写字楼市场并没能呈现类似住宅市场的繁荣。全年总供应量同08年基本持平，达到167万平米。2010年随着全球经济逐渐走出衰退，以及国内经济的稳定增长，北京甲级写字楼市场回暖现象明显。2010年下半年开始放量形成供应高峰，全年供应量将超过140万平米。其中有将近半数为自用为主的甲级写字楼。;根据2010年每月月统计数据，写字楼分布除传统的朝阳、海淀区外东城区新增供应明显增加超出了海淀区。昌平区写字楼新增供应占据了很大比例。城市中心区域的崇文、宣武也有少量供应。周边郊区供应略有增加。延续了09年供应相对分散的趋势。;2009年随着经济逐步回暖，房地产市场整体好转，全年写字楼成交较2008年有所回升，首次出现需求超过供应的局面，全年写字楼（期房+现房）销售达到278.3万平米，其中期房成交194.9万平米。2010年写字楼成交需求仍较为强劲，但是受到写字楼供应回落的影响，全年成交面积略有回落，预计全年成交将达265万平米，其中期房成交将达185万平米。2010年写字楼市场成交与09年基本持平，但是与住宅市场成交回落3、4成相比，写字楼市场已经凸显其投资优势。;2010年1-11月写字楼市场成交中，朝阳区仍稳居成交量之首，成交占比达到34.8%；海淀区与东城区成交基本持平，占比均为12%。西城区、昌平区成交量较有起色，逐渐接近海淀区成交量。周边郊区成交量显示出写字楼分布由最初的集中逐渐向多元化分布，未来市场供应分布很大程度上将维持此趋势。;2009年写字楼成交均价为17298元/平方米，受到经济危机持续作用的影响，全年写字楼成交价格未出现大幅下滑，基本保持稳定。2010年写字楼市场成交与09年基本持平，但是与住宅市场成交回落3、4成相比，写字楼市场已经凸显其投资优势，因此，在写字楼成交价格走势上，2010年出现了较大的上涨，上涨到了25558元平米。;2009年东城区写字楼均价达30007元/平方米，西城和海淀两区写字楼均价也超过两万元。2010年中心城区写字楼均价继续回升，东城、西城、宣武、朝阳位列全市写字楼成交价格前四；其中西城区已突破3万大关，东城区也已超过46000元/m2；宣武区已达到33000元/m2， 朝阳区仍高于海淀区位列第四。;2008、2009年北京市写字楼主要分布在东城、西城、朝阳、海淀一些发展比较成熟的商圈，如CBD、国贸、朝外、西单等。2010男北京市写字楼区位分布开始出现了分散化发展，丰台、亦庄、顺义、昌平等区域写字楼分布变化较为明显。;新增供应呈下降趋势、朝阳、海淀、房山、东城热点供应区域 ;2010年呈现回落趋势，小面积商铺仍是投资主流 ;2010年成交价格呈现大幅上涨趋势 ;10年北京市新增商铺向边缘区域扩散 ;叁 ● 2011年商业地产情况;2010