2012年10月重庆永川新在泰地块定位报告.pptVIP

新泰地块定位报告;一、目录;二、宗地的土地属性;2.1 宗地位置;2.2 宗地片区在城市发展中的角色;★ 宗地所在片区城市功能： 2012年7月16日永川区委出台了《关于加快“双百”大城市九大片区建设的决定》：加快推进神女湖片区、兴龙湖片区、和畅园片区、凤凰湖片区、商贸物流园区、港桥新城、三教工业园区、茶山竹海景区、黄瓜山统筹城乡示范区等九大片区建设。实现全区重要的新型工业化示范基地、区域综合交通枢纽、区域金融商贸物流中心、区域公共服务中心、休闲度假旅游胜地和统筹城乡改革示范区“六大功能”。 ★商贸物流园区推出七大项目 商贸物流园区规划为核心发展区、综合改造区、生活配套区及弹性用地区等四大区域。2012年5月18日永川商贸物流园区推出7大项目：投资11亿的奥特莱斯购物中心，投资8亿的渝西建材市场、投资8亿的重庆渝西国际汽车博览中心、投资10亿的渝西工业品市场、投资5亿的渝西家电批发市场、投资10亿的渝西农产品市场、投资10亿的渝西家居用品市场，七大项目总投资计60亿元，建成后将有力提升永川渝西商贸高地地位，增强对周边的辐射能力。;2.2.2 宗地所在分区的用地规划;;★ 城市关系特点 来苏、黄瓜山、青峰、双竹等乡镇进入城区的节点区域，城市西南门户； 城区南北商业中轴线，近距离接驳永川商贸城。 承接商贸物流园区的配套服务功能。 城区与黄瓜山旅游区连接的导入形象区 ;成长阶段;;★ 区域交通路网特征 本板块是连接永川南部区域的交通枢纽节点，辐射能力强 与一环路直接驳接，快速与城市其他板块串联，车行效率高 通过205省道、431县道，与重庆三环连接，快速通达重庆其他一小时经济圈城市（江津、大足、合川、綦江、万盛、南川、武隆、长寿、涪陵）;;★ 205-最短距离通达城市商业中心 ★ 203-串联野生动物园经商贸城到达商业中心 ★ 火车站：客货混用，外地回永的主要交通节点 ★ 本项目的公交出行比较便捷，完全满足生活和购物需要;2.5 配套设施;2.5.1 重要资源——探花公园;;★ 与本项目连接区域的公园规划;★ 节点效果;★ 节点规划;★ 节点规划;★ 节点效果;★ ??项目北端公园规划;★ 节点效果;★ 节点效果; 黄瓜山乡村旅游度假区被市政府定位为以果乡、田园、乡村、野趣为特色的集休闲娱乐度假、游览观光、康疗健身、教育学习、康体娱乐、会议商务、生态旅游为一体的的综合性乡村旅游目的地，最终提升为全国乡村旅游示范区、全国观光农业示范区、重庆市统筹城乡发展示范区。 2011年，黄瓜山接待游客达到88.5万人次，旅游及农副产品销售收入达2.48亿元，片区内年人均纯收入超过9000元。 黄瓜山与本地块的驳接关系对项目的商业、休闲及健身功能可以极大地强化，特别是每年高达88.5万人次的游客，对本项目商业的细分还是很有吸引力的。;十里荷香公园;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;2.6 用地指标;2.7 项目四至及形态;2.8 项目土地属性及价值分析;;;2.8.4 土地属性综合评估;2.8.5 土地属性核心价值;2.8.6 土地属性对位;品类;三、宗地的市场判断;3.1 区域市场概况;3.1.2 区域在售楼盘规模;3.1.3 区域产品配比;面积分布;区域推出产品配比;3.1.4 区域推出产品去化;面积（㎡）;项目;3.1.7 区域产品线供给;3.1.8 区域市场总结;√ 本区域存在大量的首置客户，现有的产品供应量和产品线均无法满足其需求； √ 文化地标探花公园的建设，商贸物流园区的招商完成将彻底改变现有土地属性（低端向中高端演变），由于本区域土地储备量大，品牌开发商进入后将成为未来的热点区域； √ 60m2以下的1.5房、70-80m2的一变二房、90-95m2的3房（或二变三）、100-105m2三房和115m2以上的三房均存在市场空白段，全线四房产品缺失；65-70的一变二房、80-90m2的二变三房属极度畅销产品。区域市场的产品宽度机会比较多； √ 由于专业市场分布较多，商贸物流园区的逐渐发展，因此可商可居的公寓（公寓式住宅）类产品显示出不错的空间，空间变化的小复式和高赠送的折叠户型在此区域具有相当的价值。此外，建筑和景观风格的独特化也会产生增值效果;3.2 客户概况与选择;客户类型;3.3 典型项目研究;观南城模型;用地面积;户型;3.4 区域商业分析;;商业物业供给;客户消费习惯;;四、目标客户需求与对应产品分析;4.1 G3品类——青年之家