物业管理概论第2版.ppt

第一章 物业管理导论 一、物业管理的起源与国外物业管理发展 （一）物业管理起源于19世纪60年代的英国。 （二）国外物业管理的发展 1、物业管理在英国的状况 2、美国的物业管理概况 美国物业管理的特点。 ①管理契约化 ②管理专业化  4、日本的物业管理 日本物业管理特点 ①物业管理的法律基础较好 ②对从事物业管理的企业人员有很高的要求，重视对各类人员的培训与教育。 ③物业的社会环境比较好 ④物业管理专业化程度高 ⑤物业管理行业协会作用大 三、中国物业管理的发展 1、香港的物业管理 香港物业管理特点 按物业性质分类管理 物业管理法规全面、完善 缔造“社区精神” 专业服务社会化程度高 重视物业管理人员素质的提高 物业管理现代化 2、中国内地物业管理的发展 内地物业管理的发展阶段 一、什么是物业 （一）关于物业的不同解释 1、物业就是房屋、建筑物。 2、物业是指建筑物及其附属设备、设施。 3、物业指不动产。 4、物业指房地产。 5、物业指“单元性”的房地产。 6、物业指财产、资产、拥有物和房地产等。 （二）物业的概念 物业（Property)——指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。 （三）物业与房地产 1、房地产：房产和地产的总称。由于其位置的固定性，通常又被成为不动产。 英文名称： （1） real estate:具体指土地及附着在土地上的房屋和构筑物。 （2） real property：除了有real estate的含义外，还包括他所附带的各种权益。 因此，物业在指“单元性”房地产时，其中的房地产就是（2）所指的含义。“单元性”在指建成并投入使用的各类房屋、与之相配套的设备、设施及相关场时，可以指整个住宅小区，也可以指单体的其他建筑。 2、物业与房地产的关系 物业与房地产既有本质的联系，又有所区别。 （1）联系 ①物业是指“单元性”的房地产。 ②物业是指进入消费领域的房地产产品。 ③在财产上两者所指为同一对象。 （2）区别 ①称谓不同 ②适用范围不同 ③概念外延不同。 （四） 物业的特点 五、物业管理的基本原则 责权分明原则 业主主导原则 服务第一原则 统一管理原则 专业高效原则 收费合理原则 公平竞争原则 依法行事原则 3、物业管理有利于提高城市化、社会化和现代化水平。 4、物业管理可以拓宽劳动就业领域，增加就业机会。 5、物业管理有利于房地产开发和销售、租赁业务发展。 第五节 物业管理市场 一、物业管理市场概述 1、物业管理市场——是以物业管理服务为对象的商品交换关系的总和。 2、物业市场的构成 （1）市场主体 （2）市场客体 （3）市场环境 二、物业管理市场的特性 1、交换对象的无形性 2、交换行为的约定性 3、交换内容的多样性 4、交换时间的延续性 5、交换过程的整体性 第二章 物业管理企业 二、主要机构职能 一般情况下物业管理企业设有5部1室。各自的职能： （1）总经理 贯彻落实董事会决议、决定，全面负责企业的领导与管理工作。 负责主持总经理办公会议职权内的各种工作事务，督促企业各方面工作的顺利进行。 负责组织、编制企业年度、季度财务预算，做好财务审核监督。 负责企业重要的公关和重点接待工作，处理重大事务和活动安排。 负责企业下属人员的录用、任免、晋升、奖惩等工作。 完成董事会负责授权交办的其他工作，并对其结果负责。 物业管理从业人员素质要求与职业道德 一、物业管理从业人员的素质要求 （一）应该是具有社会主义觉悟，具有高尚道德的人。 （二）管理人员必须具有专业知识和专业技能。 （三）物业管理人员应具有较高的个人素质。 二、物业管理从业人员的职业道德 忠于职守，尽职尽责 兢兢业业，热情服务 积极主动，讲求实效 实事求是，办事公道 遵守纪律，奉公守法 谦虚谨慎，文明礼貌 刻苦学习，提高素质 钻研业务，掌握技能 第三章 业主大会及业主委员会 第一节 业主自治机构 一、业主自制机构——是一定物业管理区域内，物业的所有人对其所有的物业进行管理、使用，维护其自身权益以及物业的整体利益而组成的自制性组织。具有民主性、自制性、公益性特征。 二、业主自制机构的设置 采取两重机构设置形式：即由全体业主成立业主大会，作为权利机关行使重大决策权；在业主大会下设立由业主民主选举产生的业主委员会，作为业主大会的常设机构和执行机关，行使日常事物的管理权。 三、设立业主自制机构的原则 （1）接受相关行政部门的组织指导和监督的原则 第二节 建筑物区分所有权理论 一、物业权属的共有理论 第三节 业主 一、业主——物业