2008年肇庆鼎湖区新城的54#地块项目前期策略框架报告.pptVIP

鼎湖区新城54#地块 项目前期(策略)框架报告; 本报告旨在为 “鼎湖区新城54#地块”项目提出前瞻的市场分析论证,并系统地为项目开发设计方向及营销推广提供指导性思路。 ;报告导读 Report REVIEW; 地块规划要点 Planning ＆ plot points ; （1） 项目地块 ;1.地块四至图; 用地面积（M2） 24610.5 ; 报告要解决的问题 Report problem to be solved ; （2） 报告构思及目的 ;; （3） 研究解决问题 ;; 宏观肇庆 Macro Zhaoqing ; （4） 肇庆社会经济环境 ; · 年末户籍人口404.65万人， 比上年增加8.17万人，自然增 长率6.13%； · 全市生产总值526.22亿元，比 上年增长14.5%； · 全年社会消费零售总额167.94 亿元，比上年增长18.0%； · 全年城镇居民人均可支配收入 11547元，比上年增长14. 4%； · 全市接待旅游者人数553.8万人 次，比上年增长8.1%； · 全年旅游总收入47.9亿元，增 长16.1% 。 ;;本章解析结论Analysis conclusion社会经济环境整体看好,基本保持稳步增长走势,项目具备积极良好的外部投资环境和有利于营销的天时条件。 ; （5） 肇庆房地产 ; 〈一〉1-10月份商品住宅销 售量较去年同期上升超九成 ;;;（肇庆各销售均价的销售量比重图）; 楼市分析：继今年8、9两个月销 售创历史新高，较去年同期上升 超九成。到 10月全月销量明显 下降，即由9月124526平方米,降 至10月79413㎡，减少45113平 方米，下降36.23%。主要是受国 家宏观调控政策的影响和受全省 各市楼价“有价无市”的影响所致。 ; 〈二〉1-10月份房价持续上升 ;;总的来说本月比年 初房价上升601元， 增长21.31%。 拉动房价攀升主要 原因是高档楼盘销 售面积增加较多， 其次中低档楼盘也 有少量升价所致。; 〈三〉售价落差大,各区楼市 板块价格不一 ;;; 〈四〉肇庆市区重点楼盘住宅销售人群结构中，本市居民仍然占重要比重。 ;73.36%; 在社会形势喜人,经济环境看好的发展态势下,展望2008年,宏观肇庆楼市，肇庆城区开发投资将继续增长，市场发展仍然是以旧城区改造为???，商品房供应量增大，市场成交更加活跃房价有所回落，空置商品房将继续得到积极消化，房地产市场总体形势看好，前景乐观。 ; 微观“鼎湖板块” Micro Dinghu plate ; （6） 鼎湖板块 ; 1.鼎湖区是1988年经国务院批准 成立 . 2.辖永安、沙浦、莲花、凤凰四 个镇和坑口、桂城、广利三个街 道办事处，面积596平方公里， 人口15万。 3.鼎湖区地理位置得天独厚,东邻 四会市、三水区，南靠高要市， 西连端州区。 4.鼎湖区美景神胜 ,风景秀丽,为名 胜风景渡假区. 5.鼎湖区水陆交通便利，交通运 输十分发达.形成了以公路为主， 铁路、水运相结合的现代化交通 体系. 6.全区已实现由区到镇,信息传输 数字化.;2.经济环境;本章解析结论Analysis conclusion鼎湖区各项经济指标发展势头良好,为项目的营商环境起到了众星烘月的积极作用。相对于肇庆城区而言，区域消费既相对独立，又若既离,作为项目的所在区域,项目本土购买力在一定程度上得到保证。; （7） 同区域竞争楼盘剖析 ; 前几年鼎湖房地产开发主要以私人买地自建房为 主。至2007年房地产交易量和交易额达到了历年 最高。但随着国家严格控制土地交易政策的出台， 自2005至今民间土地交易量大为减少，由于地方 居住习惯，当地居民至今还有一定量的土地转让 交易。 ; 目前鼎湖城区的商品房项目大多集中在321国道沿线附近的新 城区，除山水居、现代城、乐欣华庭正在销售以外，帝豪花园、 世纪雅苑正在接受诚意金，预计要到2008年4月才推向市场。 鼎湖城区的楼盘绝大部分楼盘为商住综合体，产品既有多层住 宅、又有电梯洋房，还有临街旺铺销售。但从目前