2010年3月7日绵阳市利的奥·驿栈营销策划方案.docVIP

目 录 2.营销推广目标 3.宣传推广总体策略 4.市场认知期营销 策略 5.营销执行 6.折页设计 第四部分 销售系统策略及组织管理及薪水建议 1．形象包装 2．销售中心总体方案 3．销售团队组建及管理思路 4．销售团队管理及业务制度 5. 销售人员薪水提成建议 第五部分 销售人员培训计划及销售时间调控 前言 房地产营销策划作为一项专业、系统的工作，需要专业的营销策划人员在对市场、产品、消费者等进行全面的了解和分析，并通过一整套贯穿能引领项目地的前卫的营销理念、巧妙的营销手段整合运做方能完成。 我通过对供给市场的摸底调查、随机对潜在客户群调研、对周边楼盘的调查分析，比照“利奥、驿栈”项目所具有的地域特点、环境设施等诸方因素，基本把握了市场的态势和本地区域市场的消费心理，并在此基础上拟定出本营销策划方案 。 本方案通过对当地资源及自然环境的研究分析，准确把握市场要素，通过细分市场，从而确立了该项目在市场开发、市场定位、产品价格、客户群、营销组合、促销手段等策略。有关具体实施方案，包括推广活动与广告创意设计等等，在运作过程中，我将随市场和营销的动态发展，随时提供相应的建议及解决方案。 由于时间有限，以下方案中的数据来源包含为(网络、随机采访、周边项目踩盘、项目实地考察、同行信息提供)。所以可能在很多方面信息都不是很全面，希望在以后工作中在进行信息反馈、核实、改进。 以下仅仅为本人一种营销思路，望孙总提出批评及建议，谢谢！ 第一部分绵阳市房地产市场现状 1、市场背型楼盘开发项目经济术标总积亩总积绿户销售销况惠盛花园一期柠檬郡震后7度设防，全现浇剪力墙结构，一售罄，80平米精品户型，空间利用率高，可享4000余平米的中庭园林景观，广宣传现状开发项目经济术标总积亩 总积绿户楼 间销售单销况广宣传现状开发项目经济术标总积亩 总积绿户楼 间销售单销况1%一3% 付款方式：一次性付款、按揭付款 优势：项目长虹世纪城相邻,享受世纪城综合配套.农贸市场、高水医院近在咫尺，交通便捷生活配套方面比较完善。 劣势：项目太小,会流失很大一部分中和客户群,现剩余房源已高层为主,客户群选择空间较小,单价较高. 广宣传现状项产市场开,即将销售规响较,说明了一个片区的南、西、北三个点的市场价格。然而，本项目位于高水片区与圣水区域的结合部，周围环绕市场、汽车销售店、汽配销售店，公共交通便捷，但整体大环境不是很好。 综合分析结论 通过对以上与本项目相关的典型楼盘的分析，我们可以初步得出以下结论： ·文 化：目前，绵阳高水片区的房产市场还处从规发过度开发设计时楼盘的实较导内历质文内 2、客厅需求面积： 3、卧室朝向： 4、卧室需求面积： 5、卫生间需求面积： 6、卫生间要求： 7、装修要求标准： 8、楼座外立面用料： 小结： （1）、消费者喜欢北向客厅的较多，占57%；喜欢南向客厅的占34%，态度不明确的占到9%，选择北向客厅多，是因为消费者较多喜欢全朝阳户型。 （2）、消费者对客厅的面积，16—20 m2占33%，21—25 m2占29%，25 m2占24%， 10—15 m2占14%，消费者对两厅得接受程度较高，面积在20 m2以上的占到53%。 （3）、卧室要求全朝阳的户型比较受欢迎，占到84%；只有16%的要求其他户型。 （4）、卧室面积12—14 m2占37%，14——16 m2占39%，合计为76%。 （5）、卫生间的要求面积较大，6—8 m2占44%，这与很多消费者要求配备浴缸有关。3—5 m2占27%，9—11 m2占17%。 （6）、60%的消费者认为卫生间应该为暗卫生间，20%的认为应该为明卫生间，还有20%的人为明、暗卫生间没有多大关系。 （7）、对于交房标准中，51%的购房者希望是整体装修；37%的希望毛坯房，购房者可以根据自己的要求开展装修，节约资金。 （8）、在对楼座外墙用料调查显示，47%的购房者希望为涂料，希望颜色 亮丽些；39%的购房者希望用白色瓷砖，素雅干净，耐久性强；只有14% 的希望用水刷石。 第二部分 项目整体定位及特性分析 一、项目定位 1.1项目区域分析 项目位置 项目位于绵阳市长虹大道北段，占地约 平方米，有坼迁厂房，地理位置为高水片区与圣水居住区域。 周边配套 交通：公交7、87、33、73到城市各个方向均有，离平政汽车站较近，交通便捷。 商业：附近有大型批发市场及汽车销售店。 学校：学校较远 医院：404、高水医院、长虹医院 1.2地块分析 本地块原为厂房，四周为即将坼迁和已在修建建筑。由于本区域有许多带坼迁建筑物而且离江油、北川、平武较近，因此放眼2-3年后，这里将会出