2010年6月10日泰安森碌摹项目前期定位报告.docVIP

谨呈：安徽森隆 泰安项目定位研究报告 南京尚恩房地产经纪有限公司 2010年6月10日报 告 目 录 第一部分、项目概况 7 1、 项目经济技术指标分析 7 2、项目开发条件分析 9 2.1、项目限制 9 2.2、项目优势 9 2.3、项目劣势 10 2.4、项目开发条件综合分析 11 第二部分、市场定位研究 12 1、影响定位的主要因素 12 1.1、城市背景因素 12 1.2、经济收入和消费水平因素 12 1.3、商圈分布和就业中心因素 13 1.4、区位和地段因素 14 1.5、热销楼盘产品特征因素 14 2、影响项目市场定位的最主要因素 16 2.1、气候特征与区域文化 16 2.2、产业发展现状和前景 18 2.3、区域规划及开发 19 2.4、市场状况及走向 19 2.5、竞争楼盘综合分析 20 2.6、泰安市场消费者分析 21 3、项目SWOT分析 22 3.1、S——优势strength 22 3.2、W——劣势weakness 23 3.3、O——机会Opportunity 24 3.4、T——威胁Threaten 24 4、SWOT战略模型 25 4.1、SO战略（发挥优势、把握机会） 25 4.2、WO战略（把握机会、转化威胁） 25 4.3、ST战略（发挥优势、规避威胁） 26 4.4、WT战略（转化劣势、规避威胁） 26 5、项目核心竞争力分析 27 第三部分、项目定位及发展规划 28 1、项目概念定位阐述 28 2、住宅目标客户定位 29 2.1、市场客户群特征分析 29 2.2、目标客户定位 30 3、项目产品定位 31 3.1、产品定位依据 31 3.2、本案产品定位 32 3.3、定位支持 33 4、项目核心开发理念 34 4.1、主题设计核心出发点 34 4.2、竞争对手主题定位回顾分析 35 4.3、主题的引入 37 4.4、主题的理解 38 4.5、主题产品核心表现 39 4.5.1、舒适型现代中式坡地建筑 39 4.5.2、生态坡地公园 40 4.5.3、江南水景园林 41 4.5.5、舒适型社区管理服务 42 4.5.6、舒适的社区智能系统 44 4.5.7、舒适型度假会所 47 4.5.6、设计要点建议 47 5、项目品牌定位思考 48 6、项目形象定位 49 6.1、项目定位面临的主要问题 49 6.2、定位主题元素提炼 50 7、项目定位 51 8、品牌命名 54 8.1、方案一：产品命名法--叠水湾 54 8.2、方案二：产品命名法—东郡 54 9、品牌核心推广语定位 55 10、分阶段发展策略 57 10.1、分阶段发展原则 57 10.1.1、项目限制 57 10.1.2、分阶段原则 58 10.2、分阶段发展计划 59 10.2.1、阶段划分 59 11、价格定位 61 11.1、市场需求 61 11.2、竞争者价格 62 11.3、价格定位的原则 62 11.4、初步价格范围建议 64 根据项目前期市场调研的分析结果，透视、挖掘项目的核心竞争力，锁定项目的目标客户群，并在此基础上分析目标客户群的消费特点，并设定项目的品牌定位和产品定位。 第一部分、项目概况 项目经济技术指标分析 序号 项目 单位 数量 1 规划用地面积 公顷 14.80 2 居住区用地面积 公顷 13.86 3 总建筑面积 m2 166308.1 其中 （回迁：商品房=1:1.4） 住宅建筑面积 m2 147856.2 （商品房约8.6万方，回迁房约6.2万方） 公共建筑面积 m2 18451.9 4 容积率 - 1.19 5 建筑密度 % 23.1 6 绿地率 % 35.1 7 总户数 户 1356 8 总停车位 个 825 其 中 地面停车 个 143 建筑底层停车 个 502 地下停车 个 180 综合分析：从以上经济技术指标可以看出，小区规模中等，较低容积率，适中的绿地率且具有一线山景，加上内部具有一条水系，具备打造高品质社区的基本条件，但大量的回迁房将严重影响项目品质。 2、项目开发条件分析 2.1、项目限制 容积率≤1.19；建筑密度23.1%；绿化率要求不低于35.1%； 地块地势较低，与北面的道路高度差达五米以上，影响建筑排布，和项目排水系统设置； 地块水平高度落差较大，如果回填，土方量较大，成本相应将有较高增长； 项目限高，限制了产品的多样性，一定程度上限制了开发的灵活性和最优化盈利的可选择性； 项目被道路分割成两块，影响小区的完整性。 总结：地块的地势较低有坡地且凹凸不平，使项目在单一的产品类型的前提下，面临施工难度加大，成本增加的局面。所以，在后续开发以及分期开发的同时，应该充分考虑这一因素，充分利用已有的资源