2010年2月12日青岛龙旱宁家园项目整体策划方案.pdf

因为营销，所以策划 因为策划，所以 “赢”销！ 我 们 的 策 划 案 力 求 精 准 ， 再 精 准 ！ 18 March 2011 2 方案说明 本方案涉及内容主要为前期策划，后期阶段的具体执行另制 定详细的 《市场推广方案》和 《开盘销售方案》 本案策划重点 一．2010年国内房地产调控政策简析 二．诸城市综合发展概况 三．住宅市场供需调研 四．项目定位分析 五．规划设计建议 六．市场推广及卖点策划 七．营销策略 18 March 2011 3 2010年国内房地产调控政策简析 18 March 2011 4 楼市调控政策关键点简析/1 信贷政策进一步收紧，投资性购房再受限，多数城市受到影响。 2010年9月30 日 国家财政部、税务总局、住建部联合发出关于收紧房屋信贷的通知： ① 各商业银行暂停办理三套房贷款 ② 二套房最低首付50%、贷款利率上浮10% ③ 首套房最低首付恢复至30% ④ 外地户籍购房者未提供1年以上社保证明或纳税证明的，不予办理贷款。 2010年11月4 日 ① 使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平 方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方 米以上的，贷款首付款比例不得低于30% ② 第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得 低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。  目前北京、上海、深圳、厦门等城市已经开始实施更加严厉的“限 购令”，要求每户家庭限购1套或2套新房。 本案认为抑制房价过快上涨，限购比限贷对市场成交量有更加直 接的影响。一、二线城市销售成交量预计近期将会出现明显下降。 18 March 2011 5 楼市调控政策关键点简析/2 商品房住宅实施房产税改革将是大势所趋  5月31日出台的 《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体 制改革重点工作意见的通知》中，明确将“逐步推进房产税改革”列入 今年深化财税体制改革重点内容之一，实施房产税改革将是大势所趋。 预计年底之前将在上海、深圳等一线城市开征。  房产税征收额度： 例如购买诸城市区一套120㎡的房屋，每年的房产税约为3000元/㎡*120 ㎡*利率0.5% （预计）=1800元/年,相当于一个市民的月收入。 本案观点： 考虑物业的投资价值，将房产税税额换算成房屋成本，意味着每年 的投资收益率将会缩小约0.4%-1.2%；本案认为房产税的开征将会 使大量的存量房涌向市场，加剧了二手房与一手房的竞争。 18 March 2011 6 楼市调控政策关键点简析/3 预收款监管政策对开发商资金链形成影响  从前不久出台的预收款监管政策看，等同于变相提高开发商自 有资金率10-20个百分点。而开发商开发资金组成，则分为：自有资金、