2010年2月沈阳保利·返慕溪湖项目前期营销战略案.ppt

区域内主要项目客户分析 板块 荷兰村 三台子 大学城 项目 保利上林湾 银亿万万城 绿地老街坊 恒大城 万科魅力之城 香墅湾 步阳江南甲第 中央大学城 皇家御院 荷兰村板块 大学城板块 本案 三台子板块 竞品客户分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 市内中端客户成为市场上的消费主力 区域内的拆迁客户现在已经消化的所剩 无几，现阶段主要以市内的客户为主， 其中包括被动郊区化的刚性需求人群和 主动郊区化的改善居住环境人群； 市内中高端及以上客户吸引力较弱 各项目中高端及以上客户对城北区域的 认可度相对较差，在此区域置业的中 高端人群大部分也是因为地缘情节。 在售项目中，只有万科魅力之城，以 其强大的品牌力和产品力吸引了很大 部分中高端及以上层次人群。 银亿万万城 恒大城 万科魅力之 城 香墅湾 荷兰村板 块 保利上林湾 客户来源有80%是皇姑加于洪，20%是铁西、沈河、和平。客群中601所工作的居多，还有企事业单位中层和职员、私营业主等，整体客户层次较好。60%有私家车。购房目的中：约60%是首次置业刚性需求，30%是二次置业改善环境，5%是养老，5%是投资。 三台子板 块 绿地老街坊 客户来源绝大多数是皇姑、于洪，有少量铁西。以在北站及其 以北工作的客户为主，还有当地动迁户等。自住为主，少量投资。大 多数是有车族，年龄在30岁上下的二次置业者。 大学城板 块 步阳江南甲 第 中央大学城 皇家御院 皇姑客户占60%，当地客户占40%，多数为改善居住环境置 业，中端客户为主 客户来源很杂，市内五区都有，绝大部分是自住，投资极少。 客群中生意人很少，大部分都是工薪族或者政府退休下来的老人，住这里养老，此部分是多层里的；高层复式基本是年轻人热捧。整体看有车族较多。 政府官员居多，自住为主，大多数是二次置业，投资占一定比例。主要来源是皇姑区和荷兰村周边地带客户，有私家车者大多数。 主要为皇姑客户和三台子区域客户，大多为中端客户 主要为皇姑客户，也有一部分和平沈和客户，绝大多数为有车族，客户层次较高，自住为主，多数为二次置业改善居住环境 皇姑客户占60%，当地客户占40%，其中刚性需求和投资型客户较多 以当地客户为主，和外来打工人群，客户层次较低 皇姑、于洪区客户成为区域的主要客户群体 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 区域 内低 区域内客户（皇姑、于洪、道义） 客户分类 客户背景 置业特征 区域 内高 端客 户 区域 企事业中高 层、政府领 导及私营业 主 有很强的资金实力，对 目前的居住环境很不满 意 在产品形式上要求较高，并 对生活环境和尊贵感有一定 要求 地缘性客户 内中 端客 户 端客 户 由于拆迁征地补偿款较高，农民短期内手中有大量资金 虽然经济实力不差，但消费 仍很谨慎，价格是其购买的 决定性因素，小面积低总价 的住宅为首选 自助置业客户 区域内学校老师、企业工厂工作人员等周边人群，目前居住条件较差或租房，有置业升级需求 拆迁农业 人口 产品品质的提升和对配套的要求是置业主要考虑因素 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 锁定怎样的客户，决定做怎样的产品 跟随型的客户 中低端客户 一次置业客户 低总价投资客户 创造型的客户 中高端客户 一次改善型客户 二次改善型客户 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 皇姑区的中产阶层住在哪里 ？ “北贵”们需要怎样的房子 北贵南迁 低调的奢华 以高品质让“北贵”把根留住 配套齐全、高附加值、高品质住宅 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose