2010年9月1日济宁市梁的山县泊岸景园项目营销策略推广方案.docVIP

第一部分 梁山县市场调查分析 一、梁山县基本概况： 梁山县位于山东省的泰安、济宁、菏泽和河南省的濮阳四地市交界处,隶属济宁市。 县域南北长41公里，东西宽45公里，总面积964平方公里，辖9镇5乡710 个行政村，共计人口20万户72万人。其中非农业人口9.35万人，人口自然增长率4.5‰。 梁山县地处黄河与京九铁路、京杭运河交汇处，地理位置独特而重要。黄河自西北过境，京杭运河贯穿南北，东部紧靠东平湖。山湖相映，两河纵横。京九铁路纵穿县境，过境段长15公里。梁山火车站于1996年9月正式投入运营。 220国道及聊(城)一商(丘)、肥(城)一梁(山)、蒙(阴) 一馆(南馆陶)等公路穿行交织，梁山汽车站每天始发和过路客车达百辆次，济宁飞机场距梁山县城仅40公里，交通较为便利。 ?梁山是济宁市唯一的改革开放试验区，政策优惠，环境宽松。梁山开发区和对外加工贸易区基本实现“七通一平”；设立了高新技术、加工储运、工业经济、私营经济、三资企业等经济园区，为招商引资提供了良好的发展载体。 ?? 梁山县地处黄河冲积平原，土层深厚，土地肥沃，适于发展粮棉生产。是山东省商品粮生产基地县和鲁西黄牛、小尾寒羊良种繁育基地县。全县农业发展较快，种植结构较为合理，农副加工业已初步形成了草条编织、蔬菜种植、食用菌养殖、淀粉生产、畜禽屠宰等五大商品基地以及鲁西黄牛、银耳、粉条、蔬菜、木材等13处批发市场。 梁山县地处暖温带半湿润地区，属大陆性季风气候。河湖相连，水网密布，淡水资源优质丰沛，境内山石、紫砂岩储量、泥沙资源丰富，发展水泥、石灰和陶瓷建材业得天独厚。另外，县境内煤炭储量约10亿吨，还有丰富的天然气和铁、铅、石膏等矿藏，具有较大的开采利用价值 ??梁山是我国古典文学名著《水济传》故事的发祥地，有独特的自然景观和人文景观。名胜古迹众多，民风淳厚，景观古朴，特色鲜明，是全国唯一以农民起义遗址为主体的省级风景名胜区。近年来，开发新建了断金亭、黑风亭、忠义堂及大型唐三彩壁画群《梁山泊英雄聚义图》等新景点二十余处，吸引了众多的游客，旅游业对当地的社会经济起到了较好的促进作用。  二、城区现状及发展规划： 1、城区现状： 梁山县城地处水泊梁山脚下，距济宁市65公里，距省会济南市148公里，是全县政治、经济、文化中心。城区总人口约十一、二万人左右，主要以中心区域的城市居民、外围区域的传统城关农村居民以及部分下属乡镇来县城务工经商的流动居民为主，因梁山整体社会经济水平相对不高，区域吸纳力较弱，县域外的流动人口不多。 受地形及山脉影响梁山县城区以水泊中路为轴线呈南北狭长，东西较窄的带状布局。中心区域位于青年路至迎宾路南侧，龟山、凤凰山东麓至建设一路东侧，人民北路南侧，梁山、赫山峰西麓一线围合的区域内，城市的绝大多数居民和机能设施大多位于该区域内。人民北路至文化路南侧，凤园路至水泊东路东侧围合的区域是城区的核心区域，区域内人口密集，多为党政机关及企事业单位生活区及传统城区居民，居民层次较高。城区的东北部和西南部主要为工厂区，龟山、凤凰山西部以及南部、北部主要为传统村民居住区。 由于长期以来梁山的经济一直较为落后，所以从整体而言梁山城区基础设施略欠发达，城市面貌较差，建筑布局凌乱，形态混杂，中古楼房及古旧平房较多，甚至在核心城区内仍分布有较大面积的待改造古旧平房聚集区。 近年来新建的党政机关居住区多分布于核心区域的凤凰山东麓、水泊西路两侧、梁山东麓以及水泊中路两侧，这在一定程度上也反映了梁山居民对居住区域的价值取向。与居家生活息息相关的主要商业设施绝大多数分布水泊中路中段和人民中路。 2、主要机能设施： 1）主要道路： 水泊中路：南北贯穿城区的交通主干道，路面宽阔平坦。 人民北路：东西贯穿城区的交通主干道，连接火车站和东环城路。 以上两条道路是主要交通干道是梁山县城内交通以及对外联络的主要通道。 水泊西路、水泊东路：南北向功能性次级干道。 人民中路、人民南路、文化路：东西向功能性次级干道。 以上道路两侧多分布为党政机关、事业单位及其生活区，沿街商业较发达。 2）公共交通： 梁山县城内有四条公交线路通达主要区域，站牌区间较近，车型大，车辆新，设施较先进，半数以上车辆配有车载电视，这在县城公交中是不多的。此外梁山出租车数量较多且在城区内为计人不计程收费，较为低廉。因此相对于一个县城来讲，梁山县的公共交通设施比较发达，居民出行十分方便。 长途汽车站：位于南部城区，水泊中路于交通路交汇处南。 京九线火车站：位于县城西，距县城14公里。 3）主要商业设施： 位于人民中路中段的水泊商场、联华超市、中国银行以及人民中路商业街构成了梁山县的核心商业圈。 商业步行街：位于人民中路与人民北路中段，水泊中路路西，主营大众服饰。 4）主要学校： 第