中国五矿营口一号作品的.ppt

五矿营口一号作品 ;01;;空间位置;;2006年8月16日，中国五矿集团与辽宁省人民政府签署《经济技术合作框架协议》，初步确定在辽宁（营口）沿海产业基地建设五矿产业园区。 2009年12月24日，五矿产业园公司成功将大楼周边7宗地(48.9万平米)的土地性质，由工业用地转为商业用地，极大地提高了园区开发的升值潜力，也为园区后续发展创造了巨大的商业价值。 2010年5月6日，五矿产业园第一个工业建设项目――五矿滨海工业坊（一期）建设工程正式开工。;综合效益最大化;项目层面—— 零风险运营、保证顺利销售 塑造经典项目 企业及区域层面—— 自我立势、五矿品牌、区域营销;大规模郊区大盘的开发模式是什么？;02;项目的开发模式选择;教育主题开发模式——深圳桃源居;;新市镇开发模式——万科城;;市中心;地理位置：深圳西部，距中心区约4公里 定位：深圳市的顶级，国际豪宅区 特征： 公认的深圳顶级豪宅区 物业持续增值 住宅价格维持高端水平 商业、酒店、写字楼租金远高于普通住宅区水平，接近城市一级商圈水平;;代表案例;03;产品类型;容积率下各种组合;;大盘视角结论：多物业形态的组合，包含多种需求是大盘控制风险，实现项目成功运作关键;表：目前营口市场产品统计;片区;项目名称;市场视角;市场视角;内向型城市、经济总量不高、经济处于高速发展的初期;城市视角结论：城市发展初级阶段，城市客户以刚性需求为主;客户市调结论：营口市场客户需求以公寓类产品为主，洋房和别墅为辅;项目物业配比建议：公寓50-60%、洋房30-40%、别墅 5-10%;通过比较以上几种方案，0.8的容积率下产品容积率较低，市场实现压力巨大 1.2的容积率下，项目为多产品组合，符合全客户策略，且该产品的配比组合最符合市场，是相对最优的方案； 容积率≥1.5的方案，高层的比例占绝大多数，项目产品相对单一，整体的市场去化较为困难。; 根据五矿方提供的成本数据，高层的单方建安成本为2450元、别墅单方建安成本为2165元，洋房单方建安成本为2150；根据市场调研，目前营口市场高层市场售价约为4000-4300，洋房售价约5400-6000，别墅售价8000-10000（尚无真正入市产品）。 将土地成本、开发成本等，高层、洋房及别墅的单方综合成本相近，基本在4000-4200之间。 对比各产品的单方成本及单方售价可以得出，对于高层产品，其单方利润较低，因此， 以上方案中1.2容积率的方案收益不是最优的。但是考虑到市场的实现性，还是建议尊重市场，在保证市场充分消化的前提下努力的控制成本，增加收益。;04;;从调查中我们可以看到： 营口市场重点供应楼盘的房型结构主要为二房，约34%，其次为大三房，所占比例达31%，其中小三房占15%； 市场重点楼盘供应的户型面积区间段上主要集中在105-120㎡这个区间段，比例达到27%，而其中85-105㎡与120-140㎡的户型分别占了约25%的比例。;二房和大三房是市场公寓类产品的销售主力和热点;二房——营口老城区主要楼盘供应面积段在62-120㎡ ，热销面积段为85-100㎡;小三房——营口老城区主要楼盘供应面积段在109-120㎡ ，热销面积段为100-120㎡;大三房——营口老城区主要楼盘供应面积段在122-148㎡ ，热销面积段为125-135㎡;四房及四房以上——营口老城区主要楼盘供应面积段在208-310㎡ ，热销面积段为245-260㎡;;大中自然风景：整体以刚需为主?主力面积段 100-120平米、130-140平米?畅销面积段 二房：100-110 ㎡、三房115-130 ㎡ ;蓝郡：整体以刚需为主?畅销面积段LOFT45-50平米、二房90-110平米;产品面积段定位配比为：;传统多层与洋房产品的区别 ;物业类型;;小三房、大三房是市场主力供应和销售的热点产品;小三房——营口老城区主要楼盘供应面积段在113-130㎡ ，热销面积段为115-130㎡;大三房——营口老城区主要楼盘供应面积段在113-130㎡ ，热销面积段为130-140㎡;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;四房及四房以上——营口老城区主要楼盘供应面积段在208-280 ㎡ ，热销面积段为208-280㎡;佰仕枫景： ?整体以首改为主，主力面积段为 90-148 平米 ?热销面积段 130-140㎡，辅助热销面积120-130㎡;产品面积段定位配比为：;独栋和联排为市场主要供应的产品类型，其中四房、五房是市场主力供应和销售的热点产品;别墅类 独栋供销;别墅类