世联漳州市海峡兰花博的览园物业发展建议与启动区策略.ppt

——物业发展建议与启动区策略 海峡兰花博览园 前期定位阶段主要内容回顾 定位阶段主要结论回顾——双方达成的共识 定位阶段主要结论回顾——需微调的三大点 定位微调——独栋：建议修改为花园洋房 为什么要去掉独栋？ 就整个项目而言，兰花地块都是独栋别墅，别墅体量较大； 改独栋别墅可以提高容积率，增加收益。 为什么改为花园洋房？ 提高容积率，增加楼盘整体收入（附经济测算）； 若改为高层或小高层，将使楼盘针对本地客户的户型增多，增加风险； 花园洋房区别与多层产品，既可作为一居，又可作为二居，兼容性强； 花园洋房在社区扮演“创新型产品”和“高性价比”的角色，品质较高，接近别墅，但价格却接近多层，因此可以满足具有独栋需求而又对价格敏感的中间客户。 定位微调——兰花管理房：在主入口处设置15亩左右管理房 定位微调——农业用地：前期作为温泉别墅营业，后期可出售套现 调整后的容积率：170亩为1.79，503亩综合容积率为0.9 世联地产物业发展建议的切入点—— 通过再次明确物业原则构建完善的物业体系 产品核心价值点总结：中国风、度假体验、豪宅形象 思路体系 产品核心价值点总结：中国风、度假体验、豪宅形象 方案一——技术因素优先：照顾天际线，考虑高低错落的排布方式 方案二——营销因素优先：充分考虑施工和推售的排布方式 方案三——组团因素优先：充分考虑推售和施工、组团分明等因素 建议采用方案三：组团优先，通过其他方式减少天际线影响 理念——壹：畔山而居，邻水建宅，充分利用社区背山面水的环境打造传统居住意境 理念——贰：高低错落，“公私”分明，社区不同产品区隔理念 节点——概要：外围节点、中央景观和组团内三级节点打造，形成富有变化的空间转换界面 节点——一级节点：社区外围，昭示性、中式元素 节点——二级节点：入口和中央景观，气派、中式氛围 节点——三级节点：组团内节点，精致、私密 交通——三级道路体系，主干道、次主干道、尽端路 交通——车库：建议地下室车位+地面车库，汽车位+摩托车位相结合，打造海西高端社区形象 思路体系 产品核心价值点总结：中国风、度假体验、豪宅形象 建筑单体建议 现代中式： 中式风格商业化透析——主要有京、海、徽和岭南四派，其中尤以徽派市场化运用最多、知名度最大 风格建议——建议项目采用商业化较为成熟的徽派风格建筑，但如何采用？尽量复古还是嫁接元素？ 案例参考——以现代手法为基础，嫁接徽派建筑元素：万科·棠樾 万科·棠樾——营造一种东方式奢华为主的低密度现代东方的居住氛围 风格建议——色彩：现代灰为主色；中国红等作为点缀色 风格建议——用材：砖和玻璃等为主材，木材、石材等为点缀 风格建议——造型：现代简约为主，局部点缀徽派风格元素 高层——难点：高层如何营造中式风格？我们仍然主张：现代风骨，中式元素 元素之一——符号：花窗、马头墙（现代手法）、中国结、阁楼等 元素之二——颜色：在屋顶和底部适当采用褚色等传统色 元素之三：细节：在墙体、玻璃窗户等细处体现中式元素 我们主张：高层立面强化“低区”中式元素展示 建筑单体建议 物业配比：从单身公寓到五房的完整户型体系 以居住功能为依据可把本项目物业分为以下三类： 建筑单体建议 兰花别墅——占有较大土地面积，需极力营造尊贵感，提高舒适度 联排别墅——占有较好的资源，极力营造独栋别墅的尊贵和舒适度 低密度产品市场机会——控产权面积、扩大赠送面积、扩大舒适空间 别墅设计思路：实现舒适度提升的度假别墅户型体系 院落感——中式别墅核心，采用中式前庭（院）、后院设计，提升居住的院落感，且增加开窗，达到采光透景的效果 大面积客厅——类似“中庭”，客厅挑空处理，增加空间感和开敞度 别墅客户：非常注重公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰； 独栋别墅：地上面积为240㎡左右的情况下，客厅面宽5m以上，单独客厅面积应达到40㎡左右； 联排别墅：地上面积在180-240㎡左右，客厅面宽4.5m以上，客厅与餐厅总面积在40㎡左右； 效果：经过挑空或高厅处理的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。 舒适主卧——完善且较大面积的功能空间保证主卧舒适度 度假型客户：对舒适度的要求是绝对的，主卧和客厅的功能要求较高，且面积需求较大； 理想的主卧室：可以细分为睡区、坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台。 大露台——增加情趣观景活动空间，可以实现全部赠送 地下室——全（半）地下室，实现面积赠送，增加舒适度 地下室——车库：别墅地下室做车库，酒店和住宅地下室集中停车 独栋户型设计要点（参考户型见附件） 联排户型设计要点（参考户型见附件） 建筑单体建议 设计理念：层层退台设计，最接近别墅居住感受的洋房产品 具体策略：层层退台，打造空中“院落”，别墅居住感受 生活营造：利用层层退台实现多样入户，