北京广渠路号营销推广的思路沟通提报万有引力.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;从北京顶级到世界鼎级;策略目录：;上篇：战略为王;毫无疑问，这是一块已经注定载入北京地产史册的土地！ 相比后来频出的地王来说， 中化方兴在恰当的时间、恰当的地点、做了恰当的事情。 15号地的经历可用如下词—— 辉煌，沉寂，复出，调整，万众期待，失望与震惊，复而期待！ 而对于中化方兴这家之前在北京，乃至中国市场默默无名的开发商 来说，如同突然被推上了镁光灯聚集的舞台中央，必然要在关注、 怀疑、善意、恶意中成为闪亮主角！;广渠路15号之于中化方兴，无异是一次只许胜利不许失败的 进京赶考 产品力 销售力 品牌力，成为项目三位一体的唯一大考目标。;问题: 从顶级到鼎级，广渠路15号—— 后2010时代，给世界北京一张什么样的答卷?;“40.6亿 楼面均价1.6万 单价2.5万才有利润” ;价格疯癫的背后，在万有引力看来，地产业界形成了以下几个现象： 1、竞争环境： 老牌开发商的失落年(老潘已老、志强不强)， 开发商已无老新之分, 只有强弱之分 ,资金实力与独有的商业模式成为致胜法宝。 2、购买动机： 房产购买由居住改善、投资理财向资金安全动机过渡，反刺激居住改善， 同时行业资金助推楼市亦不可忽视。 3、操盘方式： 低开高走的传统代理式思路示威年，目标与标准制定越高的项目越从容， 即高开高走，提前5-10年看标准。;“这个最好的时代”，对于中化方兴的意义在于—— 市场推动下，区域房价基数已经过了项目的安全线，区域价格均已 超过40，000以上。几个豪宅产品如山水文园、复地首府、华瀚国际 已突破50，000成交。为广渠路15号提升产品力高溢价提供了市场基础！ 同时，CBD成熟东扩，北京主战场外移（通州、大兴、亦庄成焦点，四环 内供应量稀缺），也在竞争环境上创造了后发制人的有力条件。;4月15号后，控制房地产的那只靴子终于落了下来，取消预售、二套房贷提高、限购三套房，以家庭为单位5月1号后限购一套房（违者重罚，取消销售资格）。 以万有引力历年操作楼盘来说——;“这个最糟??的时代”，对于中化方兴的意义在于——;从广渠路15号的前期资料中看，已肯定走向顶级豪宅之路无疑。 我们亦赞同将东区都市公建区和西区高端住宅区分开考量。毕竟 综合体价值从来不是高端豪宅项目灵魂所在(工三及悠唐之痛)， 尤其是廉租房更会拉低项目形象。 高举高打，以CBD核心区台地公园形态高端形象统领全局， 成为我们唯一的必经之路。;何为影响力营销？何为豪宅？ 众口一词？交口称赞？眼见为实？叹为观止？ 舆论关注？圈层口碑？业界叹服？ 豪宅从来不是自己说的，也不是广告说的。说通俗就是影响力的塑造。 而广渠路15号从面试到今天其实不缺影响力，但影响力上升为持续的品牌力， 才是今天以后工作落地所在。 广渠路15号的持续影响力塑造，是我们通往鼎级豪宅之路的主线！ 由此，开启 2010 世界北京的豪宅地位争霸战！;这样才能进入全球华人顶富法眼，这是项目必需确立的站位高度。也将在未来产品打造上找到对手标杆。发展至今，豪宅产品在品牌上，地域上，风格上，甚至产品上可以说很多开发商都能做到标准必备课，2006年之前万科的产品都能说是豪宅，现在星河湾龙湖御园都不能说自己是第一，对客户来说也是萝卜白菜各有所爱，到今天的，都是第一名，在上海是佘山三号、汤臣一品；在北京是颐和原著、御园、星河湾、霄云路8号。必需进入第一阵营才能进入客户选择！;广渠路15号争霸战第二原则： 跳出区域全域竞争，找到自己的核心竞争王牌！;跟谁去争影响力？东南西北中五个北京城！;而广渠路15号所在虽有首府艰难独撑豪宅门庭，但其实过去CBD核心区 一直不是老板居所，而一直被称为白领的联邦监狱。 近几年只有柏悦府，禧瑞都寥寥豪宅产品，客群暴发户及港澳台客户 为主流（世界的北京标志），新政推出后禧瑞都甚至无国内富豪成交， 但这亦为本案留下了难得的空白伏笔！; 地铁，轻轨与豪宅其实无关，北京别墅15年发展从期待向往、拥有、到难以忍受，2008年后即开始出现了别墅客户的大量回归现象。 霄云路8号70%的客户均有别墅居住经历即是例证，这一点北京很多资深销售人员均有共识。随着北京交通日益紧张、经济重心转为实业，城市中心的豪宅将成为趋势。;如同奢侈品及汽车的竞争早就脱离了功能和产品的诉求，豪宅也从争地段、 争art-deco，或欧或中争风格，到争装修标准、争会所争园林，再到品牌的 “务虚”之争！ 也就是说豪宅由价格脊梁纷纷转入诉求精神脊梁！这一点与客群层面发展 息息相关。毕竟我们的客户其实都是不缺房子一群，西