同致行郑州中原新城营的销执行报告.ppt

;中原新城2011年营销执行报告;1;2010“4.15”地产新政解读;2010“9.29”地产新政解读;国民经济的发展问题对房地产的依赖性太高，而房地产所带来的社会问题日益严重，随由此中央开始了新一轮对房地产业的深度宏观调控。;从近年来调控的时间节点来看，一般以3年为周期出现房地产调控的密集期，而上一轮出现在07年末，当前已进入新一轮的调控密集期，预计从目前至2011年，房地产调控政策将密集出台。调控手段方面多以货币政策运用最多 ;“9.29新政”采用 “一刀切”的方式对市场进行全面打压，其政策目的在于通过压制商品房购房需求来缓解市场目前供求失衡，遏制房价上涨，同时不可避免的将对部分真实刚性需求产生打压；;不同时期的影响 短期（3-6个月）： “9.29新政”直接抑制部分刚性需求和中小投资需求，全国楼市交易量在短期内将再次走低。但介于郑州楼市供给不足的压力和旺盛的刚需现状，“9.29新政”对郑州楼市的影响也局限在短期交易量的减少，而对价格抑制影响会很小。 中期（1-2年）： “9.29新策”表明政府坚决态度，对需求的全面打压使未来1-2年内郑州市投资和自住需求的释放速度将被迫减缓，但郑州市乃至河南省的城市化进程和人口结构决定了房地产仍然是最佳的保值、增值渠道，中期和长期郑州乃至河南省楼市价格增长不容置疑，政策作用下房价增速将有所放缓。 长期（3-5年）： “9.29新政”只是抑制需求的阶段性政策，无法根本解决房地产市场的根本问题，而保障房建设及物业税等政策作为政府宏观调控的后招，在未来将长期深远的影响房地产市场，届时中国楼市暴利时代将终结，一线城市的房地产市场将进入真正的转型期。二三线城市房地产市场受刚需的支撑，仍处于快速增长时期，成为投资需求更为青睐的投资区域，市场仍存在较大波动风险，成为政策调控的焦点。;不同物业影响:; 应对“4.15及9.29新政”对策建议： 1、改变推售策略，加快项目营销节奏。例如在合理的利润下，实施小步快跑，保证项目快速销售。必要时采用灵活的低首付、加大优惠等营销措施，促进交易量。 2、调整销售说辞，在突出项目自身优势的同时，强调??州市房地产市场长远发展趋势，及房产的保值升值优势，进行客户疏导。 3、实施危机营销管理，销售人员将心态回归2008年低迷楼市，将弱市中惯用的专业化案场配合技巧重新启动，如案场SP配合等对不同客户实施灵活策略，促使客户及时下单，将新政的影响降至最低。 4、调整产品设计，针对市场需求的变化，适度调整产品配置，最大化的迎合市场变动需求。;长期（3-5年）： “9.29新政”只是抑制需求的阶段性政策，无法根本解决房地产市场的根本问题，而保障房建设及物业税等政策作为政府宏观调控的后招，在未来将长期深远的影响房地产市场，届时中国楼市暴利时代将终结，一线城市的房地产市场将进入真正的转型期。二三线城市房地产市场受刚需的支撑，仍处于快速增长时期，成为投资需求更为青睐的投资区域，市场仍存在较大波动风险，成为政策调控的焦点。;两轴：东西向是城市发展的核心区域。南北向是城市中心和外部区域的主要联系轴带。 一带：以京珠高速公路、107国道改线工程、四港大道、高铁客运枢纽站、铁路集装箱中心站、干线公路物流港和新郑国际机场等为依托，形成一个以现代制造业为主的产业发展带。 七片：根据主要交通走廊和自然绿化的分隔，中心城区形成七大功能片区。 多中心：优化和分解城市中心职能，形成区域级－－城市级－－片区级三个层次的多中心体系。;区域规划——城市轨道交通、地面交通等的升级，将放大郑西板块服务性居住功能的核心价值，并增强对未来周边城市群的辐射引导作用;中原区—当前在售项目将近40个，体量大小不一，多为城中村改造用地。主要集中在桐柏路、中原路、建设路一带中心城区、陇海路沿线几个地段。;区域特征： 1. 居住环境：居住环境适中、教育氛围浓厚； 2. 生活成本：区域生活成本较低； 3. 市政配套：基础设施配套完善，但较为落后； 4. 成交均价：主流楼盘均价6500-7500元/平方米； 5. 购房群体：首次置业为主，普通居民、企业职工、个体户等，郊县客户较多，自住需求多，但也有相当比例改善性需求； 6. 供求关系：供应量适中、需求量偏大，整体供给大于需求； 7. 楼盘档次：楼盘整体呈现中端。;1、锦艺·国际华都在原郑州国棉一六厂，位于棉纺路桐柏路，建筑规模120万平㎡。由高层住宅、商业、公寓等组成。建筑风格以海派新古典主义为主，主打Art Deco风情景观的概念，最大楼间距达到150米。园林+户型+教育一直是锦艺最大亮点；;2、康桥·溪山御府社区完整，与本项目一河之隔，容积率较低，规划较好，临陇海路、金水河公园，区位景观较好，居住舒适感强；产品设计目标客户明显，舒适性高，有创新户型；建筑及配套采用