商丘市虞城县响河旧城的改造项目逆势营销之道.ppt

谨呈虞城中辰置业; 把“不可能” 变为‘可能’ ，是一种 标准的制定。 ——罗斯福 ;解码【澜湾】 三位一体定位法 市场---竞争对手---产品;【 市场态势纵览 】;国家调控政策 虞城城市发展 众多竞争对手;一看宏观政策;8 大城市商品住宅库存总量超4000 万平方米;14个城市上调首贷利率，部分最高调50%，进一步加重购房者观望情绪。;土地、金融、限购令一系列的政策;;新国八条限购政策已经过了9个月的运行，投资需求被遏制，一部分刚性需求被拒之门外，还有一部分刚需与开发企业之间暗自博弈，市场观望气氛浓厚，僵局迹象越来越明显； 楼市调控力度不放松，调控方向由“短期”向“长期”，由“堵”向“疏”转变； 国内一些大城市的大腕开发商“识时务”地开始降价抢跑，强烈震动市场，房价拐点或显现； 从市场反应来看，提前“抢跑”的开发商获得更大的市场机会。 所以，从经济基本面的角度出发，我们对本案在2012年的表现有充分的理由表示乐观。但乐观的预期需要透彻的分析和扎实的执行。;二看虞城发展;商丘;城市发展以居住、行政办公、综合服务为主的新城区。是城市发展的主要空间！ ◎重点－－创新虞城连接商丘； ◎策略－－不同领域的错位对接。;虞城城市印象; 按照保护生态环境，加强区域与城乡协调发展的原则，随着商虞一体化战略布局的不断实现，虞城的城市化进程加快，项目契机市场很大！ 澜湾项目顺应商虞一体化的城市发展要求，更是虞城县重点旧城改造项目，依托响河现有水系资源优势，今后开发建设成一个生态的千亩大盘，未来将是连接新老城市的纽带区域，迎来一个商机空前的市场发展。;三看地产竞争; 虞城县楼盘市调综合数据统计表;序号; 1、虞城新区往西发展，新城区楼盘主要 集中在新城区木兰大道、嵩山路、新建 路两侧。 2、虞城新城区楼盘均价在2400元\平米以上；最低房价在城南，销售均价 2100元/平米；商铺价位根据位置的不同，从4000-6000元/平米不等；社区规 模较大，几乎全是上百亩的楼盘；产品类型比较高端，几乎每??社区都是电梯 房，以5层多层、8层电梯洋房为主，辅以12层小高层、18层、24高层建筑；楼 盘的开发周期一般在2-3年之间，像滨河花园，三期全部开发周期在6-7年之间。 3、目前户型以三房为主；因房价上涨，考虑到客户的购买力问题，新开发的楼 盘（如和谐·北大花园、中联·四季花园等），三房户型由120-140㎡之 间的 大三房，演变为以103-116㎡之间的经济实用的小三房为主； 4、新城区的楼盘配套设施相对完善：社区预留有双气接口、地温中央空调、大 型地下停车场；西湖春天在厨房配套厨房垃圾处理器和家用净化、软化水系统。 5、主要客户群体大部分来自楼盘周边居民、城关镇及稍岗、利民等工业相对发展 的乡镇；以及张集、刘集、李老家等农业、花卉相对发展的乡镇； 6、成交客户职业主要以行政机关单位、私企领导、个体、教师等为主，; 截止2011年12月，虞城县全年市场供应量为143万平米；重点楼盘市场释放量为73万平米；市场存量为71万平米；结合2011年房地产运行情况，预计2012市场预推量在45万平米。; 商虞一体化的快速发展，虞城将打造成商丘的“木兰新区”。所以说，虞城县在2011年以前城区规模要扩大，而且在2011年以后还要进一步扩大。 ????作为县级城市，受宏观影响不大的市场下，加上项目大盘和资源的稀缺性，基于虞城县的城市化发展水平和地理位置，虞城县的房价会或慢或快的逐步上升，虞城县的房地产不但具有短期投资价值，而且具有长期投资价值。 —— 果断抢位;【项目分析篇】;【SWOT】分析--- 优势分析;★ 响河景观;★ 商业;【SWOT】分析---劣势分析;【SWOT】分析---机会分析;◆市场上其他项目的竞争； ◆政策方面对于房地产的打压，给购买群体造成观望 情绪，对于主要以二套房及以上购买人群、投资人群 带来的影响尤大； ◆区域各种未来趋好性，在项目销售周期中能够兑现的 不多。; 本项目对自然资源及规模的占有达到了无以复加的地步，令其他项目望尘莫及。 本项目的劣势也可以在未来迅速转化成为我们的优势及机会点。 对项目“造势” 的成功与否是澜湾否在段时间内取得市场成功