昆明北市区干休所项目的产品初步建议.pptVIP

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;;市场分析;第一部分：低密度市场分析;主城区在售低密度项目面积、单价区间分布——别墅 城近郊独栋面积区间350-500㎡，双拼面积区间：240-300㎡，联排面积区间180-260㎡，叠加面积区间130-150㎡； 昆明城市别墅整体面积较大，联排和双拼面积接近，通过总价区分。 受容积率限制，纯别墅项目相对较少，目前低密度物业项目中普遍以别墅配合洋房形式出现;主城区在售低密度项目面积、单价区间分布——花园洋房 城近郊花园洋房面积区间:四房144-148㎡、大三房115-138㎡、小三房89-105㎡ 产品设计上都注重户型与结构高度结合，高附加面积赠送 结构上多为1-6层设计，1-2层跃层（1楼带前后花园）、或设置-1层地下室与1层形成跃层；2-4为平层；5-6层为退台式跃层;项目位置：昆明盘龙区东 白沙河青裕路西 物业类型：联排、双拼、 花园洋房 占地面积300亩 建筑面积39万㎡ 容积率1.20 一期总户数974户 车位数1000个;城市山;项目位置：昆明市西山区 银海山水间对面 物业类型：洋房、别墅 占地面积156亩 建筑面积16.7万㎡ 容积率1.67 一期总户数500户 车位数815个;格拉斯香水小镇;昆明低密度市场去化量分析表;别墅去化速度 2011-2012年昆明远郊别墅市场，凭借小面积低总价的别墅产品，取得良好的销售业绩，具有 代表性的是御景新城、安宁温泉山谷等项目。 2011-2012年昆明市区别墅项目分期推盘量约30套/月，分期开盘销售率约在50%，整体消化周 期约一年至一年半的时间。 由于目前昆明市区别墅价格已达到15000-30000元/㎡，总价过高，整体去化速度较慢。 洋房去化速度 2011-2012年昆明洋房总体供盘量较少，目前来说，退台式花园洋房在昆明仍属于稀缺产品 主力面积以110-135大三房为主，去化率都达到80%以上 目前市场上主要几个在售洋房项目都是注重产品设计来支撑产品品质，出现了产品内部功能与 外部功能高度结合的产品，如万科白沙润园。 洋房市场价格在6000-12000元/㎡，高价区间集中在滇池片区，周边配套强大；低价区间集中 在北市区，配套匮乏，很难支撑高价格。 ;本项目可物业可行性发展方向市场依据 昆明近郊低密度项目物业组合多为花园洋房+别墅+局部商业 昆明近郊花园洋房普遍为140-143㎡、105-135㎡、85-89㎡-三个面积档次： 昆明近郊花园洋房整体去化速度较快，其中105-135㎡的三房产品销量最佳 昆明近郊联排别墅普遍面积区间为180-260㎡ 昆明近郊叠拼TH别墅面积区间在160-180㎡ 别墅项目整体消化周期长达1年以上，总价过高，去化速度慢；其中近郊别墅项目去化 速度相对较好的产品为小联排产品，叠加别墅以城市山项目为例，去化速度较差 昆明近郊低密度项目各项物业占项目总面积比为花园洋房58%-90% 别墅5%-50% 商业5%;第二部分：户型建议; 根据目前昆明低密度市场在售项目调查分析，销售速度较好的几个低密度项目均以洋房配合 中小面积别墅、并附带少量中高级物业配套商业的物业组合形式存在，整体销售速度相对均好。 ;根据目前昆明低密度项目产品面积配比分析，本项目各物业面积配比及建议户型面积区间为： 洋房（40%） 户型面积区间建议为140㎡、105-135㎡、89㎡、143㎡（跃层）；共四个面积档次；主力产品面积区间集中在 105-135㎡ 品质三房产品，与市场主流产品面积相似，利用产品创新与高附加赠送提升物业品质 （多层洋房跃层可考虑做1跃2的形式，1楼带花园；或顶跃的形式，跃上层以退台形式，设置大面积露台。 增加户型附加空间，弱化大户型总价抗性） 小高层电梯房（15%） 户型面积区间建议为140㎡、105-130㎡、80-89㎡三个面积档次，主力产品面积区间105-130㎡ 联排别墅（15%） 户型面积区间建议为：170-180㎡、210-220㎡两个面积档次；主力面积区间210-220㎡ 叠拼别墅（15%） 户型面积区间建议为：160㎡、180㎡两个面积档次，面积档次避免与多层洋房形成竞争，通过单价与联排别墅区分。 配套商业（10%） 社区配套型集中或独立商业式设计 ;以上配比建议是本公司根据昆明目前市场上各低密度项目配比情况及目前市场客户需求和产品去化量总和考虑后给予的 意向性配比；项目实际户型配比情况需根据地块特性和容积率等综合因素考虑后设