星彦地产深圳庄边村城的市更新项目物业发展方向建议及容积率合理化分析.ppt

* 高容积率项目住宅与商业的关系处理借鉴： 容积率提升至3.5后可行性案例研究 尚都 宏发领域 集中商业，聚集效应，提升商业价值 街铺沿街满铺，销售兑现价值 商务公寓集中设置，最小化对居住的影响 本案“三角地”两面临路，商业价值大，可设计集中商业及公寓 其余为居住区，可沿路设计街铺 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 物业开发方向及产品定位 物业开发方向：城市高品质住宅 建筑类型：小高层、高层 梯户比：（住宅部分）两梯3、4户， （公寓部分）三梯15 — 18户 住宅部分产品配比建议： 户型 比例 两房 （75-90㎡） 15% 经济型三房 （100-120㎡） 20% 舒适型三房 （120-140㎡） 20% 四房 （150-170㎡） 10% 楼王或复式 （180㎡以上） 5% 户型 比例 单房 （30㎡左右） 5% 一房 （40㎡左右） 18% 小两房 （50-60㎡） 7% 公寓部分产品配比建议： 一至三层设计集中商业+街铺，商业价值最大化 住宅部分，只设计街铺，使商业对居住影响最小化 设计公寓，酒店公寓+商务公寓，满足周边商务需求 高品质居家产品 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 住宅容积率提高至3.5物业开发可行性结论 案例户型：以89——140平米的改善型户型占主导地位 根据以上两个案例可知，高容积率楼盘通过产品设计、园林设计、会所等方面的创新，辅以良好的配套，仍可获得行业、客户的高度认可。 容积率提升后既能提高旧改效益，同时并为对居住造成过多影响，由此可见提高容积率和提高居住品质并不矛盾。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 一、项目最佳容积率建议； 二、最佳开发物业类型及经济指标初步测算。 三、商业建议 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 地块性质分析 地块解析： 蓝色部分以高品质居住为开发目标，住宅为主； 红色部分临路，昭示性及商业价值高，为最大化减少商业对居住的影响，可开发小户型等产品。 两面临路，昭示性及商业价值高 地块较为隐秘，干扰条件少，高品质住宅首选 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 蓝色地块部分以居住为主，以中大户型为发展方向 红色地块部分商业价值高，可能的物业发展方向有：酒店、写字楼、商务公寓三种。 项目最佳物业开发方向分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 酒店开发可行性分析 项目最佳物业开发方向分析 酒店 写字楼 商务公寓 物业发展方向 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 宝安酒店市场现状 宝安已评定的星级酒店数量少、档次较低； 酒店总体经营水平不高，多数酒店以高折扣维持； 酒店入住客户比较单一，现阶段主要以商务客为主。 项目最佳物业开发方向分析 海悦酒店 107国道 都之都大酒店 宝民路 宝晖酒店 107国道 万悦酒店 创业路 上苑酒店 创业路 名典商旅酒店 前进路 骏景大酒店 西乡大道 酒店经营现状不理想，入住率低 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.