世联2011年深房龙岗项目定位策划报告第二部分.pdfVIP

价格研判 价格研判价格研判 定价原则—— 1、依据三级市场价格，以及与二级市场的价格比准，最后确定价格； 2、参照项目主要选取相同或相似片区的项目作比准； 3、基于市场现状，未考虑增长率 一手房 中高端 楼盘名称 均价 项 目高层价格 ： 绿景大公馆 13800 参考 中高端项 目高层价格 ， 阳光天健城 12800 重点关注紫嶙山项 目，依据 金色沁园 14000 目前市场 ，高层定价 12000 君悦龙庭 14200 元/平米。 阅山华府 13000 深业紫麟山 12600 通过各物业类型的比例：联排︰叠加︰ 洋房︰高层=2.0 ︰1.4 ︰0.9︰ 0.8，以及高层的价格，可以得出，联排别墅价格30000元/平米 ，叠加别 墅价格22000元/平米 ，花园洋房 14000元/平米 最后定价：联排别墅价格30000元/平米，叠加别墅价格22000元/ 平米，花园洋房14000元/平米，高层12000元/平米 经济比较 经济比较经济比较 方案1：高层+联排别墅 方案2 ：高层+叠加别墅 方案3：高层+花园洋房 方案4 ：全高层 高层+联排别墅方案 高层+叠加别墅方案 高层+花园洋房方案 全高层方案 高层 联排别墅 高层 叠加别墅 高层 花园洋房 全高层 成本： 建筑面积 115803 34160 98123 51840 90563 59400 149963 方案4方案1方案2方案3 产品比 77%：23% 65%：35% 60%：40% —— 收益： 成本 （万元） 48637.26 12297.6 41211.7 18662.4 38036.5 21384 62984.46 合计 60934.86 59874.06 59420.46 62984.46 方案1方案2方案4方案3 收益 （万元） 138963.6 102480 117748 119232 108676 89100 209948.2 利润： 合计 241443.6 236979.6 197775.6 209948.2 方案1方案2方案4方案3 利润 180508.74 177105.54 138355.14 146963.74 叠加别墅，通过设计创新提升 产品溢价 创新关键点 ： 类别墅化打造 实现多层洋房的密度。 别墅化的体验 ，户户带花园。 叠墅——别墅化生活体验 五六D层顶复 入户露台 叠墅理念 四层C户型 采用别墅化的元素打造 ， 二三层B户型 提升叠墅生活品质 ，带来 别墅化生活体验 ，从而提 入户露台 升产品价值 。 私家庭院 A 、C、D入户 首层A户型 下沉花园 户型剖面示意图