上海华燕农工商房产2012年战略建议第一部分.ppt

数据来源：企业公报 房企资金状况分析 行业资金压力进一步加大，但品牌企业财务状况稳健 08年金融危机期间，四大房企有效负债率却达历史峰值，其主要策略均为逆势时不断拿地、并购、扩张，有效的拉大了与其他房企之间的实力差距。 A股房地产上市公司整体及万保招金四大房企的有效负债率对比 2007年以来房地产开发企业不同资金来源占比 龙头企业土地储备充足，恒大独占鳌头； 万科、保利3-4年的开发储备量具有典型的高周转特色。 数据来源：企业公报 名企土地储备状况 楼市现象及规律 PART2 名企借鉴篇 知名房企数据跟踪 知名房企借鉴总结 名企借鉴总结 在市场低迷时加速收购、扩张，加大企业实力及品牌影响力； 反周期开发，“逆市拿地，旺市卖楼”； 顺势而为，谨慎拿地，加大三、四线城市的开发力度，有效减小开发风险及成本； 保障房与房产税未发挥市场主导作用时，加大刚需住宅产品比例； 目前市场下，“高周转”比“高利润”更可行。 PART3 战略建议篇 农工商集团2012战略建议 NO.1 品牌战略建议 NO.2 发展布局建议 NO.3 产品战略建议 NO.4 项目营销建议 品牌战略建议 在楼市盘整期加大品牌宣传与扩展！ 品牌宣传：在后期操作中，除了项目品牌宣传外，可在企业品牌宣传上加大力度，有效借用电商平台等新兴传媒，让农房“精惠、亲和、信赖”的品牌价值更深入人心。 企业扩张：在市场低迷时扩张！借鉴2008年万科等快速成长起来的一批房企逆势扩张的经营，打好农房此次楼市低谷的“上位战”！ 战略建议一 品牌战略建议 坚持核心客户层不变，以打造价格优惠、品质优秀的楼盘为宗旨 核心客户层：以刚性需求，注重建筑居住功能的首次购房及首次改善的客户为集团核心客户 辅助客户层：30-40岁的一二次置业的社会中坚；35-45岁二次或多次置业的中产精英 在农工商房产经营的20多年间，于上海、江苏、安徽、浙江等地都树立了良好的口碑，在普通人民大众中有广泛的客户基础，在今后集团发展道路上应坚持已有客户层，适度发展中、高端项目，扩大集团辅助客户层。 战略建议二 品牌战略建议 顺应产业升级结构调整和区域发展的大势， 积极探索产业地产、旅游地产等创新模式 战略建议三 2011年随着“楼市调控长期化”的预期，不少房企开始拓展旅游度假地产业务，目前已有万达、龙湖、雅居乐、中化方兴、万科等多家房企在全国旅游城市跑马圈地，力图打造旅游度假地产。 另我司目前在河南商丘参与的咨询顾问项目，上海房企与当地农委合作圈的1000亩地，即是预备开发以农贸业为主题产业地产。 PART3 战略建议篇 农工商集团2012战略建议 NO.1 品牌战略建议 NO.2 发展布局建议 NO.3 产品战略建议 NO.4 项目营销建议 发展布局建议 中、短期内，坚持“三四线”城市主战场，宁做鸡头不做凤尾 在后期拿地城市选择上，坚持“三、四线未限购”城市优先的原则！ 战略建议一 一二三线城市住宅价格环比涨幅走势 数据来源：CREIS 中指数据 三线城市总体涨幅高于一二线城市，4季度更出现涨幅翘尾现象 全国各类城市价格监测 限购与未限购城市价格环比变化图 数据来源：CREIS 中指数据 全国各类城市价格监测 限购城市价格下跌明显高于未限购城市，顺势而为是目前房企最明智的选择 三四线可发展城市推荐 发展布局建议 值得介入的三线城市：常州、南通、镇江、嘉兴 值得介入的四线城市：连云港、马鞍山、盐城、宿迁、衢州 依照我司从 国内生产总值 房地产开发投资额增长率 人均可支配收入 常住人口规模 未来发展潜力 5方面对长三角城市的研究 注：详细研究方法见附录 尤其对于以上区域的开发区、政务区可重点考虑。 已与长三角16个新城或新区建立长期 战略合作关系，拥有大量一手推地信息 1 房地产商会背景；庞大的政府资源； 以及华燕的专业服务 2 对推介的城市已进行了筛选、考察、 以及专业深入的研究，充分了解市场 3 通过看地团、土地投融资沙龙等形式 与政府形成对接，并陪同开发商看地 4 协助开发商了解各城市拿地的细节； 包括优惠政策、竞争对手、底价等 5 定期出版《长三角土地前研》，并结合 土地推介会、土地沙龙等专业类活动 6 华燕代理公司的资深背景，提供专业性 的市场定位和营销代理服务 7 发布最新市场及土地研究成果，有助于 开发商决策楼市 8 华燕土地推介8大优势： 发展布局建议 不做地王，见机抄底，适当增加商办类地块比例 战略建议二 近日苏宁电器以5.6亿元竞得奉贤区商住办地块，折合楼板价5319元/平方米相比今年10月成交的同区域地块6000元/平方米的价格，苏宁电器拿下的奉贤地块的价格表明抄底