上海华燕农工商房产2012年战略建议第二部分.ppt

主要竞品表现——经开区 代表项目 物业类型 户型段 （平米） 当前售价 （元/平米） 上市套数 剩余套数 销售情况 客户构成 森桥印象 多层、别墅 2房：85-95 3房：100-105 8000 1319 140 前期推盘已售完，后期只有少量可售 本地客+安徽上海宁波投资客 清溪半岛 多层 2房：110-120 3房：85-90 ------ 692 2 该项目目前处于尾盘阶段 本地客和市区挤压客 是当前池州规划和建设中的城市产业新区，由于有相当部分外来投资客，部分楼盘价格偏高； 该区域产品单一，以多层产品为主，户型偏小，不过也有部分别墅产品，随着区域的建设发展，区域未来的产品形态区域多元化。 市场表现 随着一系列调控政策影响，池州市项目平均去化能力下滑明显；随着其他城市降价潮影响，池州客户观望气氛浓重。 池州市场 产品特征：2房3房为主 价格特征：3000-4500元/平米 2010年底去化特征：项目月均去化24套 2011年底去化特征：项目月均去化15套 站前区市场 产品特征：2房3房为主 价格特征：3500-5000元/平米 2010年底去化特征：项目月均去化50套 2011年底去化特征：项目月均去化36套 项目情况 英伦风情当前在售为项目一期，以英式风格主打， 以花园洋房为主要产品形态，目前基本售罄； 二期于2011年9月开盘，整体产品定位不变，仍以 英式风格为主，主要在房型和建筑形态上有所变动； 一期 二期 项目一期自开盘以来保持良好的销售势头，价格成长较快，市场认可度高，在池州树立了良好的品牌形象 树立品牌形象！打造区域标杆！实现价值提升！ 当前面临的问题1 新政对项目主要外地客户来源——安庆一带的客户前来购房产生了一定影响，安庆购房者数量明显减少 省内临近城市客群比例减少 调控政策及全国低迷楼市带来的影响 异地买房贷款受限 对项目产生的影响 项目一期20%的安庆成交客户，于二期骤减；竞品推出特价房等一系列措施，对本案去化产生一定冲击。 二套首付门槛提高 改善型客户购房门槛提高，大户型产品去化锐减 全国降价潮蔓延 池州市成交主力客户为当地刚需客及外地工作回购客，置业需求旺盛，观望情绪浓重 改善型客户压力徒增 刚需客户观望氛围浓厚 当前面临的问题2 国庆期间施工事故，致使前期认购客户大量退房；部分意向客户继续观望。 施工事故带来的影响 施工事故致退房潮 对项目产生的影响 客户因施工事故恐产生项目后期拖延等一系列不利影响，致使购房意向转移。 随着本项目在池州的热销，项目和开发商的品牌知名度逐步提升，本地购房者的比例逐步上升； 池州市场价格稳步上升，价格水平已逐渐与安庆一带持平，市场号召力逐步增强，未来更多省内外客户将看重池州市场； 由于经济回落致使贷款等金融通道有所松动，部分城市利率下浮，明年池州金融市场也有望出现一定松动； 随着高铁的开通，未来池州房地产市场将进入快速的发展阶段，市场竞争趋于激烈，价格上涨空间也将日趋扩大； 市场产品将趋于多样化，从多层到小高层、高层，从普通公寓到花园洋房、独栋、联排、酒店式公寓，客群也将呈现多样性； 项目未来机会点 应对策略 精心打造项目品牌和产品力，提升本案和开发品牌在池州的影响力。对于施工事故，需以公司名义对事故家属予以慰问安抚等措施，维护好公司形象及对农房集团是一个有责任感的企业作出正面影响，转不利为优势。 加大在营销环节的投入，逐步扩大营销渠道和推广范围。对于外地工作回购的重点区域上海和杭州等加大异地宣传。 紧跟市场节奏，未雨绸缪，对宏观市场的变化采取积极的应对措施； 做池州市场的标杆产品，积极进行产品创新，引领市场开发，掌握话语权； 附录：长三角城市房地产投资价值研究 PART-1 研究背景 《上海服务长江三角洲的总体发展战略》将长三角分为了由16个城市为中心的核心区：上海、南京、苏州、扬州、镇江、泰州、无锡、常州、南通、杭州、宁波、湖州、嘉兴、舟山、绍兴和台州。 外加11个公司项目所在地：厦门、淮安、盐城、连云港、宿迁、徐州、衢州、金华、丽水、合肥和马鞍山。 1、国内生产总值 2、房地产开发投资额增长率 3、人均可支配收入 4、 常住人口规模 5、 未来发展潜力 分类依据 样本城市——一线、二线 城市 城市类型 所属省份 上海 一级 上海市 南京 准一线 江苏省 杭州 准一线 浙江省 宁波 二线强 浙江省 苏州 二线中 江苏省 无锡 二线中 江苏省 厦门 二线弱 福建省 合肥 二线弱 安徽省 城市 城市类型 所属省份 常州 三线强 江苏省 南通 三线强 江苏省 绍兴 三线强 浙江省 台州 三线强 浙江省 镇江 三线中 江苏省 泰州 三线中 江苏省 扬州 三线中 江苏省 淮安 三线中 江苏省