世联济南翡翠东郡2012年度营销执行报告第一部分.ppt

2009中国华南房地产策划代理公司品牌TOP10（品牌价值2.78亿）;;目 录contents;愿景/目标;项目销售目标;愿景/目标; 年度销售任务分解（一：完成量）;关键价值链： 根据推售房源的消化情况，去化量一般占到推售量的85%，则完成11.84万平米的去化量需要推售13.93万平米。根据开盘完成4.5万平米的任务，首次需要推出5.3万平米，589套房源。;开盘实现500套销售的关键价值链分解;;愿景/目标; 翡翠东郡项目共分为四期开发，一期为企业内部团购住房。 2010年计划开发二期。其中二期第一批提供9栋商品房，合计374套，建筑面积为31912平方米。 二期第二批开发20万平米。;房源推售计划;5月;目 录contents;营销障碍及营销保障;; 项目离济南东部国际会展中心26km，离邢村立交桥和燕山立交桥分别为19km和21.5km，距奥体中心27km。离主城区半个小时车程。;营销障碍;三：市场认同、信心及客户到达。 地块偏远不成熟，无法实现市场快速认同;营销障碍及营销保障;让我们看城市远郊类似条件下的国内成功案例。;万科的造镇历程;案例：万科·四季花城;万科·四季花城;项目背景;;根据地形特点设置的滨水栈道与通往会所的山径;;;;;;;;;案例二：万科·假日风景;项目概况;万科假日风景定位及客户;“新市镇”的规划理念;万科新一代造镇计划—— NEW TOWN 的来源;新一代造镇项目—— 万科假日风景;新一代造镇项目—— 万科假日风景;配套设施——假日广场;配套设施——假日俱乐部;环境与绿化;首期规划——启动模式;首期产品：多层为主，少量叠加别墅;万科假日风景处于城市化进程的过程和阶段;怡高研究——案例借鉴;;时间轴;随着项目价值体系的建立及影响力的提升，项目市场地位不断提升;翡翠东郡项目的条件分析;营销障碍及营销保障;保利;外销点选址建议： 建议一：在经十路、历山路或山大路，租用沿街商铺作为本项目的分销展示点，来近距离接近客户，服务项目年度回款目标。 建议二：在泉城广场、鲁商广场作为项目的分销展示点，提高分销点的可视性、可达性和人流量等要素，服务项目营销目标。;;建议项目建立3分钟感动客户 的情景式示范区展示体系;突破点：高标准示范区先行的项目展示策略;3分钟感动客户：情景示范展示范围;售楼处外围布置建议;售楼处外围布置建议;外部导示系统;;极致化中央公园景观带示范区;景观建议——成树全冠移植，成熟园林;重汽翡翠东郡售楼处;示范区内导示包装;示范区内物业服务;启动区外场参观动线及节点;启动区参观动线;各参观节点建议——1泊车;各参观节点建议——2风情商业;各参观节点建议——3中央公园;各参观节点建议——4文化长廊;各参观节点建议——5样板楼;各参观节点建议——6样板间;;建议引入： 9年制学校引入北师大基础教育实验学校/或清华实验学校 幼儿园中引入知名双语幼儿园 引入一线品牌名校资源将极大的扩大项目影响，提升项目的价值；;;目 录contents;营销策略总纲;二期营销4大营销尖刀，铸就翡翠东郡品质大盘形象;目 录contents;二期营销重大节点及销售计划