上海居,大不易----近代上海房地产业发展的历史考察.pdfVIP

上海居，大不易近代上海房地产业发展的历史考察 早在1880-1890 的《海关十年报告》里，外国人对方兴未艾的上 海房地产市场极为乐观：“中国人有涌入租界的趋向。这里房租之贵 和捐税之重超过中国的多数城市，但是由于人身和财产更为安全，生 活较为舒适，有较多的娱乐设施，又处于交通运输的中心位置，许多 退休和待职的官员现在在这里住家，还有许多富商也住在这里„„”； 事实证明这一判断是基本准确的，上海房地产业在后来数十年的发展 过程中，除了战争和动荡时期外，基本上呈现一路走高、持续上涨的 趋势，极大改变了上海城市面貌，也造就了上海滩首富巨商哈同、沙 逊、徐润等人的暴富神话，细加考察，这是上海租界特殊的社会环境， 以及各种因素合力作用的结果。 一、外商将房地产转化为商品 英国人来到上海后，开辟租界，因为人员稀少，住房需求有限， 房屋只是自建自住。由于上海租界环境的相对安定，以及城市基础设 施的完善，在太平天国起义后，内地动荡的局势使大量外来人口涌入 上海，而且与日俱增。20 世纪初年上海城市人口已经突破 100 万大 关，其中不少殷实移民需要在上海购地置房，不仅促使城市地价大幅 上涨，而且房租也水涨船高，着实让经营者大发横财。 随着租界“华洋分居”的打破，洋人利用所谓的“永租权”，即 只须付极少的租金，就可以无限期地租赁土地（实际是买断），并有 上海道台颁发的道契作为护身符，开始建屋租赁，转手买卖，谁也没 有办法干预，外商房地产业者成为最早暴富的一族。自从外商建立起 买卖兴旺的房地产市场，在上海就再也没有比这更好的商品了。 1876 年出版的随笔集《沪游杂记》说：“上海租屋获利最厚， 租界内洋商出赁者十有六七。”可见出租房屋已经成为外商的发财门 径，本来租界外侨最注重“华洋分居”，到了这时候，为了赚钱，也 顾不得这许多，将大量房屋出租给华人居住，对此领事阿礼国颇有啧 言，准备拆毁一些租屋。但遭到外商房地产经营者的一致抵制，有一 位外商对他说：“我将土地租与华人或建屋租与华人，可获百分之三 十至四十之利益，这是我最佳的经营之道，以后上海沦为沧海，或化 为劫灰，于我何干？” 法国商人雷米，1849 年在洋泾浜南岸购地2385 亩，共花费45.6 万元， 7 年后，已经涨到每亩868 元，速度惊人。面对上海地价疯 涨，法国领事爱棠说：“法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身 价百倍，所有出卖的地皮都被争相购买，一眨眼就从一个人手中转移 到了另一个人手里。” 据研究，经营房地产业的平均利润在30-40%，更不乏暴富者， 因此外国人在上海约有60%以上的资金，是投资于房地产业上的。由 于先期参与者的暴富效应，又促动了华人经营者的持续跟进。 二、水涨船高的房租引来了土财主 20 世纪20 年代以后，上海成为中国的经济和金融中心，工商业 十分发达，城市面貌日新月异，为城市房地产业的繁荣提供了一个基 本的经济社会环境；在此过程中，大量外来人口在上海谋求他们的生 计，需要高中低各种档次的房子，作为他们的栖身之处，因此房租水 涨船高。 早在晚清时期，上海新建了大量砖木结构的石库门楼房，这种具 有上海特色、中西合璧的里弄住宅，就是当时的商品房，被外来移民 大量购买和租住。经营者通过比较，认为石库门建筑较之以前的木板 简屋，不但可以减少用地，而且造价低，租金高，容易出租，一般不 需10 年就可收回全部成本。 新沙逊洋行是上海外资房地产业的龙头老大，从 1880 到1890 年 的10 年间，就建造了青云里、永定里、广福里、宝康里等不下20 余 处石库门建筑。在外国房地产商攻城掠地的同时，有相当实力的中国 房地产业主，也开始竞相出现，不少人原来是内地的大地主或工商业 者，他们感到内地农村的地租收入，远不及上海地价和房租不断上涨， 于是放弃农村，拥向上海租界，投资当房东。 著名买办徐润在《徐愚斋自叙年谱》称：“余所购置地未建者达 二千五百余亩，已建筑者计三百二十余亩，共造洋房五十一所又二百 二十二间，住宅二所，当房三所，楼平房一千八百九十余间，每年可 收租金十二万二千九百八十余两。”可谓是个生财有道的房地产巨头 了。 南浔“四象”之一的刘家，原先是南浔的大地主，在南浔乡下拥 有大量土地，后来来上海投资发展房地产业。虽然他们仍在南浔种桑 养蚕，但投资的主要方向已经是上海的房地产了。刘家在租界福州路、 广西路一带大量买地造屋，拥有里弄 10 条，著名的会乐里就是刘家 的产业之一，通过出租大量房