苏州联众2012泗阳县文城路地块项目定位及营销策划报告.ppt

【序 言】;;第一章 宏观环境分析;宏观环境分析;宏观环境分析;宏观环境分析;宏观环境分析;宏观环境分析;宏观环境分析;机遇一：国家战略;机遇二：淮安增长极的带动;机遇三：振兴苏北和扶持宿迁;泗阳城市发展方向何去何从？;泗阳县城市总体规划（2011-2030）;泗阳县城市总体规划（2011-2030）;城市规划对项目的影响： 利好： 现行规划城市向东和向北发展对我们项目有一定的促进作用； 新规划确定城市规模在扩大，县城人口在不断的增加，确立了我们项目的中心位置； 利空： 现行规划的实施，导致项目周边项目聚集，竞争压力增大； 新规划的发展方向使得城市发展重心有所改变，主要向东、西、南发展，对我们项目有所不利；;·;一级市场分析;;一级市场分析;一级市场分析;一级市场分析;一级市场分析;一级市场分析;一级市场分析;二级市场分析;城西板块楼盘分布;;;;老城区板块楼盘分布;重 点 个 案;重 点 个 案;城北板块楼盘分布;重 点 个 案;;;;个案主力面积分析;个案主力总价分析;个案主力产品形态分析;在售市场现状小结;第三章 项目属性研判;地块区位分析;地块交通分析;地块主要经济指标;地块四至分析;地块四至分析;地块SWOT分析;地块SWOT分析;地块SWOT分析;地块SWOT分析;地块研判方向;第四章 项目定位分析;档次定位;经济路线 中端及中低端;客源定位;客源定位;客户购房需求倾向;通过我司对周边楼盘的客源分析、对市场的详细调研，我们将目标客源类型锁定在以下几种：;客源定位;产品功能定位; 八大要求： 1、环境规划适合人的居住要求——生态环境、高层住宅、地标建筑 2、空间环境满足人的居住要求——面积、功能、朝向、通风 3、组团环境有利于人的生活要求——大公共空间和小公共空间 4、视觉环境有利于人的心理要求——高低、稀疏、远近、曲折、色调 5、建筑环境达到了人的素质要求——创新风格和创新功能 6、人文环境照顾人的交往要求——创造交流空间（社区内、楼宇内、家庭内） 7、智能环境预计人的信息要求——高科技运用 8、管理环境符合人的方便要求——严格、亲和、人性 ;产品性质定位;在售个案主力产品形态分析;产品类型???位;户型面积定位;户型面积定位;面积（㎡）;结合市场上的畅销户型以及我们成功运营的龙庭花园项目来访客户的户型需求情况，我司建议本案户型面积定位为：;建筑风格定位;建筑风格定位;价格定位;价格定位;价格定位;价格定位;价格定位;价格定位;价格定位;价格定位;价格定位;第五章 项目规划方案建议及经济测算;;;;;经济测算;成本测算法：;经济测算;经济测算;经济测算;经济测算;第六章 项目规划建议;户型设计建议;户型设计建议;户型设计建议;户型设计建议;户型设计建议;2室2厅1卫 80㎡;错层户型： 三房两厅两卫 建筑面积约141㎡;户型设计建议;户型设计建议;建筑外立面建议;坡地景观建议：;景观设计建议;小区出入口建议：;景观设计建议;景观设计建议;小品景观建议:;车库建议;地下车库建议;地下车库建议;地下车库建议;开发思路建议;开发思路建议;会所设计建议;会所设计建议;会所设计建议;物业管理建议;小区安全标识;;我们是后来者，我们是未来！ ——联众对大同集团和本案的愿景 ;《书论》：“取法其上，得其中，取法其中，得其下” 没有做第一的高度和形象，就难成就领先口碑的产品和品牌！;国内有多家由首个项目就确立市场地位的开发企业;这些成功的首个项目有以下共性：; 如何系统化解区域抗性，在城市外环打造品质生活标杆？ 如何规避区域购买力不足风险，实现26万方大盘的持续热销和利润最大化？ 如何完成百年台企与县级城市项目的完美对接，实现大同品牌的顶级影响力？ ——请看联众解决之道。;壹 戰略定位;时空观：本案布局与取势;本案处于何种“势”，是顺境还是逆境？;大同集团进驻大陆的开山之作，将选择、适合选择何种战略？ 营销是一门艺术，但它首先更是一门科学， 联众至力于用科学的方法，进行艺术的创造。;;定位：如何走差异化战略？;本案至少具有六大可塑性：;;来自台湾的绿色建筑！;2、号召性。台湾是亚洲第一个、世界第四个正式采用绿色建筑标准的地区。从太阳能的应用到可再生建筑材料的使用,凡是涉及到与绿色生态建筑相关的措施都得到台湾当地建筑师、工程师及当局官员的大力提倡。据台湾媒体报道,台湾共有2818栋绿色建筑,若以密度计算,台湾绿色建筑密度位居全球第一。在大陆具备足够的吸引力。;台湾的“绿色建筑”九大指标;(4) 能源与光源之管理运用：包括建筑能源管理系统、照