第四章_土地使用权的取得与流转法律制度.ppt

第四章 土地使用权的取得 与流转法律制度 内容提要 第一节 土地使用权出让制度 第二节 土地使用权划拨制度 第三节 土地使用权的流转 《房地产管理法》第七条规定：“土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。” 从这个法律概念可以看出土地使用权出让具有以下四个特征： (1)土地使用权出让方的唯一性和受让方的广泛性； (2)土地使用权出让是有期限的； (3)土地使用权出让是有偿的； (4)取得的土地使用权是一种物权。 案例与评析 甲村委会通过决议，将村中一块解散企业的用地出让给乙，并签订了土地使用权出让合同，约定土地使用权出让金为10万元，出让期限10年，该村村民丙认为法律规定农村集体的土地不能出让，遂向村委会提出意见，但不被采纳，丙 遂投诉到土地管理局。请问该案应如何处理? 只有国有土地使用权才能够出让，农村土地属于集体所有，不得采用出让方式转让土地使用权。 土地使用权的出让权只能由国家行使，由土地所在地县级以上人民政府土地管理部门在国务院授权的范围内行使，甲村委会无权对集体所有的土地进行使用权的出让。因此，本案中，甲村委会的做法违反了法律的规定，该出让合同应该被撤销，10万元的使用权出让金应返还给乙。 二、土地使用权出让的程序 （一）出让计划的拟定与审核、批准 出让计划由土地管理部门拟订，经同级人民政府审核，报省人民政府批准。 (二) 出让方案的拟定 土地使用权出让方案由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定。土地使用权出让方案包括出让块地的位置、出让用途、出让年限和规划条件。 三、土地使用权出让方式 出让方式有“拍卖、招标、挂牌”和协议出让四种。 《物权法》第137条第2、3款规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让； 一）协议出让 　协议出让是指土地所有者即出让方与土地使用者即有意受让方在没有第三者参与竞争的情况下，通过谈判、协商，达成出让土地使用权一致意见的一种方式。 　2003年8月1日起实施的我国国土资源部《协议出让土地使用权规定》（第21号令），对协议出让国有土地使用权作出了详细规定。 一般而言，协议出让土地使用权的程序是： 1．申请。提交用地申请报告、说明用地依据、面积、用途及项目初步布置图等文件。 2．协商。经政府同意后，用地者与政府协商出让土地的用地面积、使用年限、出让地价等用地条件，双方就有关内容达成一致后，草签土地使用权出让合同。 3．报批。土地使用权出让合同草签完毕后，持有关材料报政府批准。 4．登记。支付出让金价款，领取《国有土地使用证》。 二）招标 　招标出让是指在规定的期限以内，由符合规定条件的单位和个人，以书面投标形式，竞投某一块土地的使用权，由招标方择优确定土地使用者的出让方式。 　招标出让分为公开招标和邀请招标（限制竞争性招标）两种形式。招标出让的程序一般有招标、投标、评标、决标和签约、登记等环节。 招标出让土地使用权的程序是： 1．招标。 发出招标通告，公布招标出让土地使用权的位置、面积、用途、年限等事项。 2．投标。 有意受让人收到或领取招标文件后，应先制作投标书，投标书是投标人能否中标的一个重要环节。 3．开标、评标和决标。 招标人会同有关部门并聘请有关专家组成评标委员会，开标、评标、决标的工作由评标委员会主持。评标委员会由招标人代表、有关专家组成，成员人数为5人以上的单数。 开标时招标人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于3人的，出让人应当依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》重新招标。 按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。招标人根据评标结果，确定中标人。中标人应与招标人签订成交确认书，并按确认书规定的时间与招标人签订土地使用权出让合同。招标活动结束后，招标人应在10个工作日内将招标出让的结果在土地有形市场或指定场所、媒介公布。 三）拍卖 拍卖出让是指土地管理部门在指定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式。 拍卖出让土地使用权的程序是： 1．拍卖公告。发出拍卖通告：拍卖地块的位置、面积；