第八章房屋装修与管理2.pptVIP

1.日常巡查准备 2.巡视小区的外围 3.巡视公共设施 4.巡视楼宇单体 1.巡视中发现问题的解决步骤 确认规模 自行解决小问题 属开发商等的联系开发商并予以协助和监督 已过保修期的中、大修，应报领导批准立项后再进行 2.维修方式 一般维修 年度计划的维修 一、物业装饰、装饰管理流程 准备资料 物业装饰、装修申报 物业装饰、装修登记 签订《物业装饰、装修管理服务协议》 办理开工的一般手续 施工 查验 由业主（或物业使用人）、施工队分别准备和提供。包括：物业所有权证明，申请人身份证原件及复印件，装饰、装修设计方案，装修施工单位资质，原有建筑、水电气等改动设计和相关审批文件等。 用户填写申报登记表，并提交管理单位登记备案。 物业管理工作人员应要求和指导业主逐项填写装饰装修申报登记表，确保各项申请明确无误，涉及专业部门(如水、电、气等)、建筑结构、消防等项目的，要求写明地点、位置或改变的程度及尺寸等详细数据和资料，必要时装修人或装修单位还应向有关部门申报核准。 3．物业装饰装修登记 物业管理单位以书面形式将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业，并且督促装修人在装饰装修开工前主动告知邻里。 物业管理单位应该在规定工作日(一般为3个工作日)内完成登记工作。 物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，有下列行为之一的将不予登记， (1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构的； (2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的； (3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的； (4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果的； (5)未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物的； (6)未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的； (7)未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的； (8)未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施的； (9)其他影响建筑结构和使用安全的行为。 物业管理单位和装修人 (1)装饰装修工程的实施内容； (2)装饰装修工程的实施期限； (3)允许施工的时间； (4)废弃物的清运与处置； (5)外立面设施及防盗窗的安装要求； (6)禁止行为和注意事项； (7)管理服务费用； (8)违约责任； (9)其他需要约定的事项。 (1)业主按有关规定向物业管理单位(或指定方)缴纳装饰装修管理服务费； (2)装饰装修施工单位应到物业管理单位办理开工证、出人证等； (3)装修人或装饰装修施工单位应备齐灭火器等消防器材。 物业管理单位应按照装饰装修管理服务协议做好管理和服务工作，加强现场检查，发现装修人或者装饰装修施工单位有违反有关规定的行为，应当及时劝阻和制止；已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修施工单位违反《物业装饰装修管理服务协议》的，应追究违约责任。 物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对照装修申报方案和装饰装修实际结果进行比较验收，验收合格后应签署书面意见。对因违反法律、法规和装饰装修管理服务协议而验收不合格的，应提出书面整改意见要求业主和施工方限期整改。若发生歧义、无法统一意见或业主拒不接受情况的，应报请城市管理有关行政部门处理，并将检查记录存档。 [案例] 某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。 [案例分析] 此案例中反映的问题主要是： 第一，业主填写的《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置； 第二，装修管理人员未到现场核实而盲目同意施工。 因此，在物业装修管理中，应从以下方面改进：首先，在业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况；其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报；再次，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。 (一)物业装饰装修范围和时间管理 物业装饰装修的区域应按照相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定，原则上应统一要求、统一形式。如室内装饰装修只限于房屋本体单元内的自用部位；