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三、项目功能定位 3.1商场1-4层的区位划分 本项目四面临街，东面临解放南路，西面临芙蓉巷，南面临曙光中路，北临五星商厦规划路，东西向街道长约75米，南北向街道长约90米，拥有较多的街铺资源。项目暂划分为A、B、C、D四个区。 以现阶段项目周边的商业气氛来衡量：A区临项目北侧规划路和芙蓉巷，目前的商业气氛欠佳；B、D区临解放南路，已形成一定的商业氛围；C、D区临规划中的曙光路步行街，未来的商业价值不可限量。 综合以上因素，我司认为B、C、D区相对本项目而言，具备商业的地缘优势，适宜销售；而A区相对本项目而言，其商业氛围不佳，现阶段缺乏销售的商业价值，适宜招商引入大型百货公司，以激发人气带动本项目其它商铺的销售。 3.2商场的商品定位及功能定位 楼层 功能定位 建 议 B2 停车场、商场设备层 B1 大型综合性超市 国内国际知名大型百货超市 F1 街铺、大型百货公司(A区)、名店中心（B、C、D区） 在商场街铺利用骑楼及文化广场建筑特色，设立露天或室内相连的茶艺馆、咖啡酒廊，增加商场休闲观光功能。时尚名店中心汇集国内、国际知名品牌专卖店 F2 大型百货公司(A区) 、潮流时尚用品专区（B、C、D区） 荟萃最前卫的潮流新奇时尚精品，包括服饰、鞋帽、精品、IT、音像制品、特色饮食 F3 大型百货公司(A区) 、名店运动城（B、C区）、休闲娱乐区（D区） 名店运动城汇集中外名牌体育用品、服装，以及当今最前卫休闲运动器械。休闲娱乐区考虑电影院、娱乐城、音乐厅功能。 F4 美食广场、休闲娱乐区 中西美食、娱乐城、卡拉OK厅 F5 空中停车场 注： 各楼层规划不同的功能以及商品组合是根据消费者的需求及消费习性，还有各类型商品对租金的承受能力综合而定。参考目前国外大型购物中心的功能规划，大都是把商场的主力消费群所喜爱的商品设置在较低楼层，以营造商场旺场的气氛，而将电器、家居类等相对较冷场的商品摆放在较高楼层，另外又把大众喜好的“美食”、“娱乐”类放在商场的最高楼层，是为了带动较高楼层的人流量。不同楼层设置不同的主题，是希望能达到消费人流平均分布的目的。 3.3商品定位 以经营中高档商品为主，提供完善的配套及特色服务，全面提升经营形象，体现项目定位优势及长远市场竞争力。 3.4功能定位 ⑴柳州五星全新概念的立体园林商城。 ⑵全面导入园林绿化，强化旅游功能。 ⑶传统骑楼商业文化的现代版，承传百年繁华。 ⑷具有极强的休闲、观光、购物功能，集购、食、娱、休于一体。 四、商场目标客户定位 4.1租赁使用商场的目标群分析 ⑴消费群： 品牌形象店/连锁店/专业店/传统商户/个体工商户 ⑵特征： ◆以经营中高档服装、鞋帽、金银玉器、生活用品、精品等传统商品为主 ◆中小型商户具备精品特色经营意识 ◆对整体区域形象及交通条件提升，加强旅游文化建设带动经贸发展非常乐观 ◆近年出现大批年轻创业经营商户，经营潮流前卫产品，吸引众多青少年消费群体 4.2商场的目标消费群分析 其实商场与明星、商品品牌一样，都必须要有自己的追捧者（即目标消费群），而商场的市场定位和功能规划的制订亦是以目标消费群的需求为基础的。若要分析本项目的目标消费群，则一般可按以下方面去进行。 ⑴15—25岁 ◆属于冲动消费心理，而且有很大的自主支配权，喜欢攀比，追求新事物，新潮流，带有一定消费盲目性。 ◆消费以中低档为主，以购买快速消耗商品为主，包括服装、鞋类精品、小食、音像制品、IT产品、体育用品为主。 ⑵25—35岁 ◆具有一定的经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心理较为成熟。 ◆消费力以中高档为主，是主力消费群体，以购买中高档实用型产品为主。包括：电器、IT产品、服装、鞋、化妆品、音像图书制品、钟表、家居用品。 ⑶35—45岁 ◆较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心理成熟。 ◆消费以中高档为主，购买中档耐用型保值产品为主。包括：古玩、字画、玉器、家居用品、服装、鞋类、化妆品、音像图书制品等。 ◆注重品牌商品的内涵，注重投资性产品及追求更高层次的文化及娱乐享受。 ⑷旅游客户群体 ◆亲身体验商业步行街特色而前来购物观光消费，具有一定的冲动性和随意。 ◆传统的中档商品较受欢迎，消费以中高为主。 ◆是主力消费群之一，从而带动购物、饮食、娱乐消费。 4.3商场的目标投资经营者分析 ⑴以投资为目的投资人士 五星商业区是柳州最兴旺的商业圈，解放南路位居五星商圈的核心路段，人流量、车流量较大，在柳州市有较强的知名度。随着“人民广场”改造工程的不断深入和曙光路步行街规划的逐步实施，该地段的人流、客流、物流将会有极大的改善和提升其商业价值。 同时此区域是政府重点扶持、改造的商业街区，商业氛围浓厚，客流、物流有保证，保证本商场铺位出租或出售具有高价位的内在价值，这些都对