海南文昌高隆湾五星夹露温泉酒店项目整体定位.ppt

1 1 项目研究的工作阶段划分 项目定位 研究能解决的主要问题 地块位于海南文昌高隆湾度假区内，距美兰空港36公里，距离建设中的卫星发射场仅10公里。 项目区位 文昌市位于海南省东北部。东、南、北三面临海，全市南北长90公里，东西宽65公里，环疆长285公里，土地总面积2403平方公里，海域面积4600平方公里。 文昌市辖有17个镇，总人口约56万人，海外华侨约130万人。 高隆湾距文昌市区10公里，距离海口美兰空港仅36公里。距离海口市区仅50分钟车程。 高隆湾距离建设中的文昌卫星发射场直线距离10公里，距规划跨海大桥约5公里，大桥建成后，陆路交通直达航天主题公园1 5公里。 区域认知 文昌素以文化之乡、华侨之乡、椰子之乡、排球之乡、将军之乡、国母之乡扬名海内外。 项目所处高隆湾属文昌市管辖范围，区域内有铜鼓岭、月亮湾、东郊椰林等著名旅游景点，常年平均气温为23.9度。 政府将高隆湾规划为文昌市近期发展重点。 高隆湾，可谓是一块风水宝地，东南北三面临海，市政府则坐落于中心偏西的位置。 项目现状交通通达性佳，区域内部道路已建成，随着规划实施和周边项目的开发，交通条件将得到持续的改善。 区外交通： 全市公路通车里程达1646公里，其中国道1条9公里，省道6条227.557公里，县市道19条221.7公里，乡道1187.25公里。全线共有桥梁55座1697.32米；其中，大桥3座416.24米，中桥11座670.34米，小桥41座610.74米，涵洞688道。 高隆湾片区距离文昌市区10公里。 文昌市距离海口市区全线高速公路56公里。 随着轻轨的建设，文昌市区距离海口的通行时间将缩短在30分钟内。 文昌距离琼海82公里。 地块呈长方形，东南侧海岸线长约225.21米，地块地势稍低于周边道路。 项目拥有一线海景，沙滩质量良好，且有可利用的温泉资源。 朝向：项目地块海景为东南向海景。 海浪：高隆湾沙质细腻洁白，沙滩质量良好。 内部资源：在后期的开发过程中可将项目现有地块的椰子树等热带植物加以利用。 外部资源：周边项目开发的商业、餐饮可作为项目的外部生活配套。 参与性：项目东南向海城已成为文昌市民夏季的天然海水浴场。 按照城市控规，该地块容积率≤1.2，建筑密度≤20%。 亚热带滨海城市，中小型规模、具有一线海景优势资源的综合性项目。 有利因素： 地块具有一线海景优势资源。 初步规划将集星级酒店、度假别墅、产权式酒店、部分商业配套为一体的休闲旅游度假物业。 可适当挖掘项目的温泉资源。 周边开发项目众多，区域认知度强。 位于发展的片区中间位置，区域内交通通达性好。 周边大型项目云集，已建成和待建的配套正在逐步完善。 可利用项目地块对应的海岸线，但退海岸线部分不能建设永久性建筑物。 不利因素： 地块虽拥有一线海景，但临海面面宽窄，不利于建筑的排布。 项目总用地199亩，退海岸线及地块红线后可用地总面积166亩，在高隆湾片区在建的其他项目相对规模较小。 地块用地性质不明确，在规划设计时必须考虑地块划分问题。 项目开发目标、背景与限制性条件 合作开发 本项目意向由农业部出地，海口农工贸（罗牛山）股份有限公司出资共同开发建设。 资金实力背景 海口农工贸（罗牛山）股份有限公司以房地产开发、畜牧业、教育业为主导公司发展的三大支柱产业，已有10年的开发业绩，并在海南拥有近20000亩土地储备，公司资金实力雄厚。 开发使命 该项目的开发建设主要为农业部提供会议、培训、国内国际学术交流与疗养的综合型酒店。 本项目的核心问题 旅游市场机会分析 海南岛对岛外目标客户的吸引 国际旅游岛政策对海南旅游地产市场的影响 旅游度假市场的发展趋势 区域发展机会挖掘 市场机会挖掘 海南岛对岛外目标客户的吸引 海南岛对岛外目标客户的吸引 国际旅游岛政策对海南旅游地产市场的影响（一） 国际旅游岛政策对海南房产市场的影响（二） 财富积累下度假成为时尚，海南旅游逐渐从观光的奢侈品向休闲的生活消费品转变。 海南房产以其天然的稀缺性和长远的增长潜力成为优选的财富工具和资金出口。 全球性流动性过剩、长期贸易顺差、人民币升值压力三大因素共同推动了中国资本市场的流动性过剩，CPI高涨下的负利率迫使资本寻找新的出口。 证券市场和房地产市场成为市场资本最重要的投资方向，房地产从居住自用逐渐成为投资产品；房地产作为高端客户的财富工具而存在。 在全国市场调控严厉，市场观望气氛浓厚的大势下，海南房地产市场逆市而上，成为财富工具的优选。 随着海南度假资源价值的兑现与提升和一线海景的稀缺性，产权式酒店、海景公寓价格快速上涨，投资成为不可忽视的置业驱动力。 在政府的推动下，海南正在逐步地形成国际化的旅游度假目的地。 2010年1月，海南正式成为国际旅游岛，总体目标是把海南建设成为中国最大的