长春观澜湖别墅推广闲满售案.ppt

观澜 2011 10年推广总结 城市最可贵的 土地 稀缺性 生活境界 THANKS 项目主要竞争个案各影响因素的具体得分情况如下表： 各楼盘定价影响因素之权重分析表： 权重因素 项目名称 均价（元/平方米） 位置 环境 交通 配套 规模 产品 合 计 21 13 21 14 9 22 Q总=100 区域认同度 升值潜力 购物环境 小区环境 自然景观 通达程度 公交网络 学校 幼儿园 菜场、商场 医院、银行 开发商实力 面积 社会影响力 建筑风格 景观规划 得房率 户型设计 车位 13 8 6 4 3 14 7 6 5 3 4 3 2 5 4 5 6 2 本 案 Px 18 12 18 12 6 19 x=85 11 7 5 4 3 12 6 5 4 3 2 3 1 4 4 4 5 2 保利林语 (a) Pa=13000 18 10 14 7 8 16 Qa=73 10 8 5 3 2 10 4 3 2 2 4 2 2 4 3 3 4 2 金越逸墅蓝湾 (b) Pb=12000 21 7 14 7 6 12 Qb=67 10 8 4 2 1 11 3 3 2 2 2 2 2 4 1 3 2 2 万科惠斯勒 (c) Pc=14000 19 11 15 9 9 21 Qc=84 11 8 4 4 3 11 4 3 3 3 4 3 2 5 4 5 5 2 力旺弗朗明哥 (d) Pd=13000 18 8 16 10 6 11 Qd=69 11 7 4 3 1 11 5 4 4 2 3 2 1 3 2 3 2 2 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目价格的确定： 参考均价说明： 各案均价按照目前销售的实际成交均价,修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=（Qx/ Qi）×Pi 注：Pi为实际成交均价 Pa’=（Qx/Qa）×Pa =（85/73）×13000=15137（元/ 平方米） Pb’=（Qx/Qb）×Pb =（85/67）×12000=15224（元/ 平方米） Pc’=（Qx/Qc）×Pc =（85/84）×14000=14167（元/ 平方米） Pd’=（Qx/Qd）×Pd =（85/69）×13000=16014（元/ 平方米） 由上面各楼盘对项目影响的权重分析得出：设各相关楼盘权重取值为Wi，则： 保利林语(a)： Wa=45% 万科惠斯勒(c): Wc=10% 金越逸墅蓝湾(b): Wb=30% 力旺弗朗明哥(d): Wd=15% 由Px=∑PiWi，得： Px= （Pa’Wa+ Pb’Wb+ Pc’Wc+ Pd’Wd）/（Wa+Wb+Wc+Wd） =（15137×45%+15224×30%+14167×10%+16014×15%）/（45%+30%+10%+15%） =（6811.65+4567.2+1416.7+2402.1）/100% =15198元/平方米 根据以上的市场比较法，本案别墅产品的市场评估价如下： 别墅产品：15198元/平方米 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 市场部分 成交客户分析 价格制定 推广策略 5 销售办法 2 1 3 4 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 断续，点击，缺乏连贯的市场声音，客户积累量缺失； 有概念，无解读，天赋贵地、湖岸别墅都缺乏支持，客户不解； 扁平，单一，户外为主，小众辅之，声势微弱； 无形象，无体验，产品力无从释放； 进度使然、压力使然，但11年必颠覆！ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目价值梳理 项目核心优势一：原湖 观澜静心，处变不惊享人生 10万平米私享观澜湖水，碧波微展，城市中罕有的生态画面。 湖精心，水生财，自然馈赠，天赋贵地。 Evaluation only. Creat