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房屋登记制度与实务 宁波市 2010.4.24 从《城市房屋权属登记管理办法》 到《 房屋 登记 办法》有一个观念转变的过程，也要面对许多新的问题，因此，对房屋登记的基本理论还要稍作介绍。 《房屋登记办法》实施近两年来在实践中产生了一些新的问题。这次介绍以实际问题和案例为主。 一、 不动产登记制度和登记簿的起源 目的:保护交易的安全。 不动产登记制度依据物权公示的原则建立。《法国民法典》第1583条规定：“当事人就标的物及其价金相互同意时， 即使标的物尚未交付， 价金尚未支付，买卖即 告成立，而标的物的所 有权亦于此时在法律上 由出卖人移转于买受人”。 法国1855年制定《不动产登记法》确定不登记不能对抗第三人的原则。创立契据登记制 德国法的基本的思考就是，债权意义上的合同只是请求权发生的根据，不是支配权发生的根据 。 *德国登记制 *托伦斯登记制。 登记簿的起源 澳大利亚的权属证书： 二．《房屋登记办法》与《城市房屋权属登记管理办法》的主要区别 一、修改了登记的定义，明确了登记簿的核心作用。 二、扩大了房产登记管辖的范围。 (一)地域范围： (二)登记权利的标的物范围。 《房屋登记办法》规定：具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物，可以参照执行。 三、调整了登记的程序，把“受理登记申请”分为“申请”和“受理”两个部分，使登记的程序更为清晰，并加入了“记载于登记簿”这一重要环节。 (一)房屋权属登记程序由当事人启动。取消了当事人提出登记申请的时限。 (二)申请人可以在登记机构将申请登记事项记载于登记簿之前，撤回登记申请。 (三)登记机构不能自行注销登记。 (四)规定了房屋权属登记应由相关的当事人共同申请。 四、增加了登记的种类和权利的种类，删去了总登记。 五、对登记机构的工作人员有了更为严格的要求。 (一)对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿（92条)。 (二)对不符合登记条件的予以登记，或者对符合登记条件的登记申请不予登记的要给予处分（93条） 。 问题和案例 一、一起房产交易纠纷案和登记机构相关的几个问题 ? 1995年张某按房改方案购买赤峰路一间房屋，房屋产权登记为张某一人。最近，张某偶然得知自己一直居住的房屋竟然已经过户到了住在隔壁的孙女小张名下。 ??张某感到房地产交易中心查询后发现，一份2003年4月张老先生与小张签订的《上海市房地产买卖合同》约定：小张购买该房屋，房屋转让价款为11万元。合同上?“已购公房参加房改购房时同住成年人意见：同意出售上述房屋”签名一栏，盖有张某配偶谈某的私章，并有谈某签名。 ??与儿子一家协商无果，老人将孙女告至法院。 被告认为：张某本人确实已经在买卖合同上签了名，谈某的签名虽是他人代签，但盖有谈某的私章，张与谈某是夫妻关系，张某的卖房行为构成了对谈某的代理，被告也已经支付了房屋房款，所以买卖合同是合法有效的。 经鉴定，买卖合同上的签名确实是张某本人所签。 张某回忆起来，有一次儿媳以其他理由将自己带到交易中心签了一些材料。 ????法院认为: 房屋产权人虽登记为张某一人，但购房时两位老人是夫妻关系，张某在婚后所得的房屋应属两位老人的共同财产，所以房屋的处分理应征得谈某的同意。现在买卖合同中虽有谈某的盖章，但签名并非谈老太太本人所签。鉴于老人年事已高，行动不便，图章较易为他人掌握，仅凭图章不能证明房屋转让给小张是谈某的真实意思表示，所以，不能证明谈某对房屋转让一事知情，张某转让该房屋的行为属于无权处分行为。 被告未能提供其向原告支付11万元购房款证据，仅提供办理产权过户时税务机关出具的上海市个人房屋出售发票一张，不能证明其已支付购房款的事实。因此被告受让该房屋不构成善意取得，不能依据该规则取得该房屋的所有权。 ?据此，一审法院判决支持原告的诉讼请求，确认张某与小张签订的房屋买卖合同无效。 二审法院维持一审判决，驳回了被告的上诉。（据2009-06-23上海法治报） 几个相关的问题： 1、询问申请人问题； 2、婚后所得的房屋应属夫妻共同财产； 3、加盖图章能否证明是当事人的真实意思表示； 4、善意取得的条件； 5、法院认定交易无效登记机构如何处理。 澳大利亚的询问表内容： 卖方： 买方： 房地产： 日期： 作为本次交易的买方我们就协议出售的房地产产权情况提出申请及询问。本申请书中“所有人”意指本次交易中的卖方或抵押人。 1、由谁保管相关产权证副本，其保管行为基于何种目的？ 2、卖方是否为登记簿记载的房地产所有人？如不是，必须提交证据证明其系依据什么权利、授权将该宗房地产出售和转让给买方（费用由卖方承担） . 3、卖方是否提交处理