房地产基础知识共享新商品房销售相关概念.ppt

房地产基础知识共享 商品房销售相关概念 [ ] 期房、现房、准现房 房地产产权 商品房合同基本内容 物业管理 小区车位标准 公共维修基金 付款方式 公用建筑面积分摊规定 不应入的公用建筑空间 购房应缴纳的相关税费 装修标准 印花税、契税 商品房预售 应当提交的资料和证件 商品房销售的面积测算 房地产转让 购买房屋住宅保险 住宅保险责任范围 不属于房屋保险责任的 售楼人员工作程序 目录 房地产税 物业税 P6 P7 P8 P9 P10 P11 P12 P13 P13 P14 P15 P16 P17 P18 P19 P20-P21 P22 P23 P24 P25 P26 P27 期 房 指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。 准现房 是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 现 房 是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。 房地产产权 城市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。 房地产产权具有绝对性和排他性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利。 1、用地依据、商品房坐落位置、商品房交付使用时间 2、总价款、付款方式、付款时间 3、建筑面积、套内面积、分摊面积 4、商品房销售方式 5、商品房屋的产权性质、产权登记约定的期限和有关方责任 6、发生变更的约定 7、关于房屋设计标准、房屋质量的承诺和责任 8、合同约定面积与实测面积发生差异的处理 9、违约责任 商品房合同 物业管理  物业管理费用包括： 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费 3、绿化管理费 4、清洁卫生费 5、保安费 6、办公费 7、物业管理点为固定资产折旧费 8、法定税费 指物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或者协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护等实施统一管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。 小区车位标准  普通住宅，在三环路以外，按每千户500个车为标准设置，在三环以内按每千户300个车位标准设置 中高档商品住宅按每户1个车位标准设置，高档公寓和别墅按每户1-3个车位标准设置 目前车位的价格不等，一般从6—11万左右。 公共维修基金  公共维修基金：指住宅楼房的公共部位和公用设施，设备的维修养护基金。 用于对住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。 商品房的公共维修基金为总放款的2%。 付款方式  商品房购买的付款方式： 1、一次性付款 2、按揭付款、银行按揭、公积金按揭 3、分期付款 4、其他付款方式 例如：5%首付款等 公共建筑面积分摊规定可分摊的公用建筑面积： 大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、值班警卫房、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房 不应纳入的公用建筑空间 仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等,作为人为防工程的地下库、单独具备使用功能的独立使用空间 售房单位自营、自用的房屋 为多栋房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房 但每个项目自身有其特点，具体可见每个项目的公摊原则。 购房应缴纳的相关税费 购买房产时涉及到的税共有8种，包括 营业税 城市建设维护税 教育费附加 固定资产和资方向调节税 房产税 印花税 城镇土地使用税和契税 个人购买住宅要缴纳的税是印花税和契税 装修标准 精装修是简装修的不断改进的产品，在本世纪的上海出现。 装修标准通常如下：顶面有一定的造型，并考虑一定的设计效果及风格，材质细腻环保； 地面采用品牌玻化砖、仿古砖、或结合大理石等中高档材料； 卫浴和厨房两大重点区域都是经过高品质的精细装修，在部品方面基本上会采用知名品牌并保证售后服务，工厂化橱柜。 简装修顾名思义简单装修，在上世纪九十年代的广东出现。 装修标准通常如下：顶面简单造型甚至平顶； 地面采用很低廉劣质的抛光砖或瓷片； 卫浴和厨房都是作了非常简单粗劣的装修，在部品配置方面更是采用未知品牌，甚至橱柜还是现场工人手工制作。 装修标准是合同的附件之一。 相对于毛坯而言，批量精装房分为简装修与