佳木斯6月市场调研报告.doc

关于西郊华城项目——佳木斯市场调研报告 龙宇中天营销策划部 2013年6月28日 为了更好的了解佳木斯房地产市场，在入市之前做好知己知彼的基本数据准备。龙宇中天营销部对佳木斯市场将进行不定期的市场调查。以下将对宏观市场、竞品市场等作出具体分析和总结。 第一部分：宏观市场研究 宏观市场政策法规分析与研究 第二部分：竞品市场调查 佳木斯市场房地产项目调查 第三部分：宏观市场及竞品市场总结 第一部分：宏观市场研究 宏观市场政策法规分析与研究 我们一直关注的2012年下半年以来，随着首套刚需购房人群以及改善型购房人群的入市，全国大多数一二线城市的房价和销售额双双上涨。本年度2月20日出台的新国五条旨在促进房地产市场健康平稳发展，抵制房价过快上涨与投机性购房行为。针对新出台的“国五条”我司做出了适时的市场跟进。 1、总结新国五条主要包括以下七个要点： 　 完善和贯彻房价调控工作，制定年度新建商品住房价格控制目标 　 进一步完善现行住房限购措施 　 进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率 　 对出售自有住房按差额20%征收的个人所得税 　 加快推进扩大房产税试点工作 　 增加住房用地供应 　 加快保障性安居工程规划建设 2、对二手房市场影响 该新政的出台将对国内二手住宅市场的供求产生重要的影响。 地方政府和人民银行分支机构将具体负责政策的落实情况。政策效果可以从两个时间段来论述：即从目前到地方配套细则落地这段时间以及细则落地之后。 在地方细则出台和落实之前，卖方出于规避额外税负的考虑，可能增加二手住房的挂牌量，使二手住房的供应量有所增加，这同时会对业主的对外报价产生一定的下行压力，尽管业主大幅降价抛售的可能性不大。 从需求方面来看，由于担忧政策落实之后卖家可能将新的税负压力转嫁到买家身上，之前处于观望的买家在短期可能尽快出手。所以，短期内首套刚需和改善型需求会有所增加。 综上所述，尽管二手住房成交均价的变化将取决于供应增大相对于需求放大的幅度，不过可以预见的是未来细则落实前的一段时间内，二手住房的成交量将会集中释放。 3、中期影响分析 地方执行细则落实后，可能对二手住房市场产生两方面影响。首先部分卖家将出现观望心态，而导致挂牌量以及供应量的下降。另外部分卖家可能会通过提高挂牌价的方式将额外税负转嫁给买方。对于第一种情况，卖家之前持有物业的期限会对其决策产生一定影响，由于之前的规定是持有满五年且是唯一住房的可免征个人所得税。如果该规定继续执行，未满五年持有期限的卖家可能会采取等待策略，这会进一步降低二手住房挂牌量。 在第二种情况下，如果卖方要将税负压力转嫁给买家，需求量的变化主要取决于买家对于更高价格的接受程度。尽管首套刚需及改善型买家对于价格变动的敏感度相对投资型卖家而言较低，从而该类需求的影响较小，但也不排除部分买家暂时搁置他们的置业计划，以等待未来政策的利好变化，所以总体需求量还是会有所下降。 总体而言，在供给和需求均下降的情况下，成交量会降低，但我们预计成交均价可能保持平稳。 高端住宅市场方面，调控新政对其影响或将更为明显。改善型以及投资型买家是高端住宅市场的两大主力需求，这两类客户对于价格更加敏感。受价格增长(卖方将税负压力转嫁给买房)、买卖净收益下降(所得税)以及持有成本上升(房产税)的影响，买家可能会搁置他们的置业计划，从而会使高端住宅的需求量相比低端市场有更为明显的下降，而导致成交价格的下降更为显著。 总的来说，在新政执行细则出台之前，二手住房成交量将会有一波成交高峰。而在政策落实之后，我们预计成交量会下降。然而，在高端住宅市场方面，成交均价将可能出现更为显著的下降，普通住宅市场的成交均价预计将保持相对平稳。 4、对一手房市场的影响 一手住宅市场方面，受调控新政的影响，总体成交量会有所下降。然而，考虑到二手住宅市场销售报价的提高，部分买家会转而进入一手市场，使需求量下降幅度有限。但从长期来看，鉴于未来需求减少的考虑，开发商会相应地调整他们的开工进度和拿地策略。 序号 土地位置 土地面积（m2） 土地用途 规划指标要求 出让年限（年） 工业用地投资强度（万元/公顷） 容积率 限高 绿地率 1 四丰乡政府地段 24730 商服 ≤1.0 20米 ≥30% 商服40 ------- 2 果蔬市场西汽车4s集中区地段 7041 商服 ≤1.0 15米 ≥10% 商服40 ------- 3 友谊路南、经二街西地段 12386 商服 ≤1.2 24米 ≥10% 商服40 ------- 4 光复西路南浦东街西侧地段 31568 商服 ≤1.1 40米 ≥30% 商服40 ------- 5 莲江口中学南侧地段 22345 商住 ≤2.2 20米 ≥25% 商服40住宅70 ----