购买二手房必读注意事项.docxVIP

二 手 房 注 意 事 项 关于中介 1.要得到某地区最准确的二手房信息，需实地考察，并多找几家中介了解情况 2.看房后有的中介会收取意向金才可见房主，拒绝 3.签任何协议时都要看清费用名目，防止偷换概念 4.一定要打听一下中介费的行情，底限是多少，定中介费不能太晚，见业主之前就要和中介谈定，后期议价空间小（1个点基本可实现） 5.不要找资深业务员，要新手+靠谱店长组合 6.找相对大的、知名的中介，中介费一般签合同时付一部分，过户后付一部分，付完要开发票 7.贷款问题别怕麻烦，自己去找银行，不要接受中介的贷款服务 8.中介的看房单如果要签必须写上房间号，不要只写小区名 9.中介若要求贷款期间收取担保费，拒绝 10.谨防中介把买家和卖家分开谈，下家若看中房子，就要和上家一起磋商交易细节 看房阶段 1.了解房子的产权情况：70年，50年还是40年；商品房、经适房还是商住两用房 2.顶层的房子要仔细看房顶墙角有无漏水后修补的痕迹 3.和房主、物业了解清楚是否市政水电 4.房子的质量实地不易看出，上网了解 5.注意周边：（1）高压电塔、加油站等高辐射高危险的公共设施 （2）临路、临铁要注意噪音问题 （3）垃圾站、货运站等可能夜间卸货扰民 6.是否有充足的停车位 7.周边交通状况，必经之路的拥堵情况 8.明确该房所占土地是何时批下来的，70年产权从土地批下年份开始算，而非房屋建成年份 签合同阶段 1.查看房产证、契税票，看清产权性质、面积、建筑年代、交税时间、房子是否还在抵押，确认中介复印了房主的身份证、房产证 2.一定要和卖家一起，拿卖家的证件原件去房管局查档 3.明确付款方式，若是贷款要明确首付支付方式。如果房主的房子需要你的首付来还清银行贷款的话，你的首付是不走资金监管而是直接给房主拿去还贷，还完贷款房子解押了才能继续用该房抵押申请贷款。这时要在合同上明确写出首付的支付方式、用途。可以和房主一起去还贷款的银行办理还款手续、留好中介给的一式三份的收据 4.确定最迟过户日期，过户后何时交割钥匙，多少天之内迁走户口，房子内留下什么东西，若中介合同中未写清以上重要问题，一定要求在补充协议里加上，避免日后扯皮 5.双方已约定某些装修和设备是否包含在总房款之内的，签合同时就应将这些设施、设备的品牌、型号、成色、数量，能否正常使用等细节标示清楚，交房时按清单一一核查 6.卖方必须是房主，核对房产证和身份证是否一致。有多个共有人的，要和所有共有人签订卖房合同，只和其中一个或几个签是无效的 7. “交易税费由买方承担”是合同中常见陷阱，税费应有所分担，也可以房价让利为条件，乙方可同意在合同中写税费由乙方承担，同时房价低了税费可以少交几百块 8.明确违约责任 （1）合同上的时间必须是精确的日期，不要用“之前”“之后”等模糊字眼 （2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体的违约金（不要定太高，法院不认） （3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失，并要承担守约方主诉讼费、律师费等花费 9.把需要注意的事项（漏水、周边强电设备辐射、一房多卖、查封房再卖、凶宅等）写进中介服务合同，一旦被坑可向中介索赔 10.买房时要询问卖方婚姻状况，有配偶的，配偶也要在合同上签字 11.户口问题：要么户口迁走再过户，要么合同上关于户口迁不走违约金加大砝码 12. 房屋地址要按照房产证件中的地址严格填写，不要自由发挥随意增改文字，房屋面积要按照房产证上注明的面积填写 13. 三要：煤气、暖气和一户一表统统要注明，并约定日期交接相关证件 14. 三不：电话、有线电视、网络统统不要。它们历史欠费问题复杂，且涉及卖方隐私。可在合同中约定由卖方申请关闭，买方自行开通 15. 合同少涂改少留白，如需要修改双方须全部在修改处签章确认 其他事项 1. 凭新产证或购房合同、身份证可到房屋所在地派出所查询房屋户口情况 2.确认卖家已将各项费用结清，包括水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费，才可交付尾款。同时办理相关更名手续，一定要将所有费用项目进行更名，避免下次出售房屋时的麻烦和风险 3. 务必由前业主缴完物业费，并提供维修基金的单据。受让人应当持住宅专项维修基金过户的协议、房屋权属证书、身份证到专户管理银行办理分户账更名手续 4. 关注地块的历史，是否曾是毒地：找工业兴盛末期该城市的地图；看开发商的土地证上注明的该土地之前的用途；用土地证编号到政府网站上查询该土地公开出让时相关使用情况；踩点时留心观察 5.土地证上土地性质为划拨土地的，政府可无偿收回，这种房出售要交土地出让金。土地证上注明“出让”的为出让地，对房屋享有比较完整的权利 6.无电梯的出房率更高，物业便宜，车位相对容易获得 7.电梯房不考虑1-5层和