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万科·产品研究 上海主流 三代居房型研究 都市住宅 参差多样，乃幸福之源 ——罗素 从《小灵通漫游未来》说起 （前言） 我们对人类灾难的想象力是充分的，从好莱坞的电影中可以看到；而我们对人类幸福的想象力是不足的，任何一本描写理想社会的书都显得幼稚不堪。这类书大体分两种，一种坚信技术进步能让人类永远过上好日子，如《小灵通漫游未来》和《铁臂阿童木》；而另一种通过改变社会秩序使人类永远幸福，如《理想国》和《乌托邦》。前者在我们重温童年美好后一笑了之，而后者要实现的道路是艰辛的，从斯巴达开始，人类已经进行了无数这样的社会实验，以理想发轫，以灾难结束。 人追求的理想社会有最低纲领和最高纲领，最低纲领大多是相同而清晰的，大家都能吃饱肚子，有房子住，孩子都能有书读，有病都能看病。而后的最高纲领却五花八门，每个人的表述都不相同，最后都如《小灵通漫游未来》般，过十年再看就幼稚了。我们只能看到眼前往后一点的事，归根到底一句话：“比现在好一点。” 住房问题是“乌托邦”重要的组成，无论柏拉图、托马斯莫尔还是恩格斯都会有专门文章构想住房问题的解决方案。在我们为购房者设计梦想的时候，会发现为小白领描绘首次置业的梦想是容易把握的，阳光绿地、小公寓、女人和孩子的笑脸。安定独立的生活、娶妻生子和在这之上的美好未来，这是一个人买房的最低纲领，能打动人也容易把握。 而这之后每个人的需求开始纷繁复杂，如果我们仍然用应对小白领首次置业的那种思路，去告诉他你应该选择怎样怎样的生活，是否会将事情引向反面？ 最低纲领没有歧义，也是《乌托邦》最动人的地方，每一代社会精英为之奋斗是最低纲领而不是最高纲领，最打动普罗大众的也是最低纲领，现在回过去看50年代对共产主义的描述会觉得多么幼稚，即便我们设计了许多完美的社会制度，但唯一能让人记住的还是“土豆烧牛肉”和“按需分配”。 在实现最低纲领之后的乌托邦无一例外对人类都是灾难，无论设计者和实践者怀有多么真诚美好的愿望。每个人都坚持认为自己设计的生活方式是最好的，但无论如何都不要强加于人。 参差多样，乃幸福之源。 在我们吃饱、穿暖、有房子住、孩子能上学、生老病死有人管之后，应该以什么为幸福？最大的幸福就是让每个人保留自己对幸福的选择权！任何一种对选择权的干预都是导致他人不幸的根源。 我们这一代社会精英都有“铁肩担道义”的英雄情怀，天下为己任的高尚情操有时候会让事情走向反面。 目录 总论 附：调研情况说明 调研目的 调研楼盘汇总 访谈人员汇总 第二章 调研结论 规律1：随着面积增加，两代人的关系有比较明显的变化。 规律2：三代居的房型设计随着面积的增加，在设计要素的增加上和设计要素的组合上，和两代人关系有对应效应。 规律3：以上两者的对应关系受当前房屋总价约束。 第三章 访谈记录分析及引用房型汇总 附录１：访谈记录与分析 附录２：房型汇总 第一章 总论 一 我们进行的三代居研究实际上是大房型的需求研究。我们研究的重点是160平米左右和200平米左右的户型设计中因三代人关系而引发的需求。 从100-200，任何平方的房子都可能作为三代居存在，甚至可以更大或者更小。三代人的关系在房型设计中的作用并不因为160平方和200平方显得更加突出，如果将这两者独立出来，会看不到问题的本质。 但是在不同面积的房型中，因为三代人的关系对房型产生的需求是不同的，这是一个很意外而有趣的现象。我们把100-200三代人关系作为一个整体进行研究，但会重点阐述160平方和200平方段的三代房型需求。 如前言所说，在满足最低纲领之后，人的需求就开始变得复杂。在首次置业时，买房的年龄、买房的理由、购房者的收入状况、基本的家庭结构等都是相类似的，而在二次置业时，情况就变得复杂起来。 商业社会，房子不是“按需分配”，启动买房的因子不是“我需要房子住”，而是“我有钱买房子”，钱是最根本的动因，只是在首次置业时两者重合，让我们产生错觉。 因此，在有能力买大房型之后，才有对居住布局的想法。这是一种建立在经济基础上的三代人关系。 打个比方，我们第一次买房时： 我们做了100万的预算； 那时我们在30不到一点的年龄； 准备结婚，两人世界。 在那个时候，几乎所有的买房者，都同时符合上面的条件，因此我们做百万置业需求研究，青年置业需求研究、婚房需求研究，串起来的都是相同的购房人群。研究的结果也是相同的。 但是在这最低纲领满足之后，情况就开始分道扬镳。 比如我们第二或第三次买房： 我们做了200万预算； 我们35岁； 和父母亲住一起方便照顾孩子。 看上去这次的三个组合是由上一个组合自然演化过来，但实际上这三个需求可能会演化成完全不同的购房目标。 二次置业的原因很多，换新公司、再婚、生太多孩子等等，当然，和父母住一起也是