上海万科金色城市下半年营销计划.pptVIP

目的为先，以战养战 倡导以战养战的核心销售理念 推案产品线以由强至弱的顺序进行压迫性引导 充分展示项目的“品牌优势、区域优势、产品优势” 以91㎡型房的价格“撬点”来引领119㎡房源的去化趋势 注：考虑到包含119㎡型的组团销售，建议凡当期91㎡型房源去化70%时，该剩余房源均取消折扣，变相提价，用以加快挤压剩余的119㎡型房源 定价方案 1、坚决拆分单元分期上市，同比货量类比销售 2、减少91及119产品价差，制造119房型高性价比 3、设定差位低价房源引爆市场,同时保证去化量 5、制定价格销控进行销售，达到户型均衡去化 6、从优至劣、分段组合、灵活调整 片面定价，营造利益 —-坚持以91房型为筹码，撬动并挤压119 119户型 159户型 出街单价平行制： 90户型 合理的去化原则： 力争遵从或接近119：91原户型配比的 1.3：1 结果 定价方案 ≈ ≈ 灵活价格策略：按销售进度、供应货比变化调整产品线价格 立面价差的设定： 由于市场的原因，本次立面价差的设定带有更多的策略导向性； 为了降低高区的价格压力，本次采用“扁平化片面定价”的方法； 目的：促进开盘当天的成交挤压 立面表现： 1号楼 6号楼 1-3层，80元/平方米/层 5-14层，80元/平方米/层 4层，跳差1000元/平方米 去化顺序预估 极限价差4700元/平方米， 占均价17% 15-层，跳差1500元/平方米 16-17层，各跳差500元/平方米 17、18层，价格相同 1-3层，80元/平方米/层 5-15层，80元/平方米/层 4层，跳差900元/平方米 15层，跳差1200元/平方米 16-17层，各跳差300元/平方米 17、18层，价格相同 平面一律自西向东，每套递增50元/㎡ 极限价差4610元/平方米， 占均价17% 以90平面房源来挤压119房源销售 目的为尽量保持两条线平衡去化态势 定价方案 第四 第一 第二 第一 第三 5# 2# 3# 7# 1# 4# 6# 8# 12# 9# 11# 10# 6号楼108套,119平米,未推;4号楼108套,119平米,推72套,签30套; 11号楼48套,159平米,未推;1号楼144套,91平米,未推。 378 套 套数 43030 ㎡ 面积 整盘可售货量总计 6号楼区位较1号楼明显优势 6号楼装修标准较1号楼多1000元/㎡ 存在挤压态势 6号功能较1号楼多一室一卫 现场围绕产品利益点导推六号房源 西单元 西单元 第一次推案选择1、6号西单元相对弱势房源 推案货量 目标去化85%即108套就可完成3亿的销售目标 26984 351447167 13024 126 总计 26858 173839191 6472 54 119平米 27107 177607976 6552 72 91平米 均价 金额 面积 套数 本次7月总推 5# 2# 3# 7# 1# 4# 6# 8# 12# 9# 11# 10# 6号楼108套,119平米,未推;4号楼108套,119平米,推72套,签30套; 11号楼48套,159平米,未推;1号楼144套,91平米,未推。 378 套 套数 43030 ㎡ 面积 整盘可售货量总计 延续上期挤压态势态势 亦然现场围绕产品利益点导推六号房源 西单元 东单元 第二次推案选择1、6号东单元相对弱势房源 推案货量 8月底完成销售 27140 353488713 13024 126 总计 26971 174570337 6472 54 119平米 27307 178918376 6552 72 91平米 均价 金额 面积 套数 二次8月推案 5# 2# 3# 7# 1# 4# 6# 8# 12# 9# 11# 10# 378 套 套数 43030 ㎡ 面积 整盘可售货量总计 11号样板段施工尽量在9月中旬完毕，登楼视野定然开阔 建议加以冠名并新包装崭新登场 4号楼剩余房源新亮场公开，需较大活动组织支持 第三次推案选择11王座及4号楼剩余房源 推案货量 10月底完成销售 27020 458832576 16981 126 总计 27200 254294976 9349 78 119平米 26800 204537600 7632 48 159平米 均价 金额 面积 套数 三次9月推案 推案货量 27046/㎡ 实现均价 27000/㎡ 目标均价 1.16亿 总价 378套 套数 43030㎡ 面积 整盘可售货量总计 目标去化85%即108套就可完成3亿的销售目标 26984 351447167 13024 126 总计 26858 173839191 64