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中国房价指数变化趋势分析及预测 中国房价指数变化趋势分析及预测提要：房地产市场呈现较快的下行趋势，市场信心明显不足，市场不确定性增加，稳定房地产市场压力很大。汶川地震对中国房地产市场产生严重的负面影响 自建筑施工资料 中国房价指数变化趋势分析及预测 本文着重分析了在次贷危机和2017年房产新政对中国房地产市场的双重影响下，房地产价格指数的变化趋势，并指出2017年之前房价非理性上涨和目前相对平稳的原因。同时运用Gm（1，1）模型对次贷危机、房产新政后和没有次贷危机、房产新政情况下未来价格走势进行预测的对比。 中国房地产企业问题较多，如房地产开发企业鱼龙混杂，部分企业资金链管理能力和抗风险能力不强；房地产开发资金筹集方式不规范，缺乏风险控制机制；房地产开发企业债务负担过重，极易受到系统风险的影响；市场具有很强的垄断性同时房地产供求结构不均衡。尤其是2017年上半年美国次货危机与全球经济减速，对房地产业产生了直接影响，房地产市场明显表现出信心不足，购房者持币观望，住房成交量缩减，房地产投资、新开工面积和土地购置面积持续下行。这样造成房地产开发企业在前一阶段投资开发项目的实际收益率偏离了预期收益率，甚至有的企业将面临生存危机。房地产市场呈现较快的下行趋势，市场信心明显不足，市场不确定性增加，稳定房地产市场压力很大。汶川地震对中国房地产市场产生严重的负面影响，这种影响不仅在于对灾区的房地产市场造成毁灭性打击，而且在于改变目前国内居民对住房消费与投资的观念。这些都会严重影响国内房产市场的供求关系，特别会影响房产市场的投资理念。 一、房地产价格指数变化分析 图1为自2017年1月份以来中国房地产价格指数的变化图，从图中可以看出，从2017年1月起开始进入一个比较明显的下行周期，2017年初进入谷底，随后进入上行周期，2017年初中国房地产价格指数处于一个历史高位，但由于美国次货危机等因素的影响房地产价格指数一路下行，而且幅度颇大。次贷危机的影响逐步消退，2017年底房地产价格开始回升，但是由于政府出台房地产新政策，房地产价格指数变动幅度很小，大部分投资者处于观望状态。 房价在2017年以前一直表现为一种非理性上涨，影响房价的因素主要有： ①物理因素，这里说的物理因素是指那些对房地产价格有影响的，反映房地产自身的自然地理性状的因素。 ②需求因素，供给与需求的平衡影响房地产价格的变动趋势。 ③经济因素，影响房地产价格的主要经济因素是经济发展状况，经济的高速发展预示着投资、生产、经营活动活跃，对厂房、商场、活动室等设施需求增加必将会推动房地产业价格上涨。 ④人口因素，房地产（特别是居住房地产）的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况对房地产价格有较大的影响。 ⑤心理因素，心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。 ⑥社会因素，包括政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。 ⑦行政因素，土地制度和住房制度，对房地产价格有着决定性影响。 ⑧环境因素。 ⑨利率因素。 2017-2017年由于金融危机和中国房地产新政策的影响，房地产价格指数波动较大，2017年以前中国的商品房一直处于供不应求的状态，由于供给小而需求大，以至于房价一路飙升，然而2017年1月却首次出现了供大于求的状况，供给量增大但需求量却回落并低于供给量。2017年10月至2017年7月期间房地产价格指数同比增长比率都为负。2017年2月至2017年3月房地产价格指数递减，自2017年3月开始房价指数缓慢上升，至2017年4月又开始回落。2017年金融危机的影响因素已在减弱，这期间影响房价的主要因素是政府出台的新政策，随着新政策一个接一个地出台，控制力度一步步加强，房地产价格指数逐步下降，各方都处于观望状态。 目前政府的政策并没有起到很大作用的原因在于： ①宏观调控目标的模糊性和摇摆性。中国政府对房地产的调控目标有两个，一是保持房地产投资的合理增长和房地产价格的平稳发展，二是保障居民基本住房需求。但这两重目标本身是冲突的。 ②房地产宏观调控流于形式。我国房地产宏观调控的手段主要集中在资金、土地、房地产法规的执法等三个方面。 ③房地产宏观调控机制不成熟。房地产市场宏观调控是一个系统工程，它的成功运作不仅有赖于多种方式和手段的有机配合与合理运用，而且要求房地产管理部门与其他经济部门和领域管理措施的配合与协调。 ④部门的自利性；⑤中央政府和地方政府的非合作博弈。 ⑥房地产市场是一个区域寡头垄断市场，房地产市场具有很强的垄断定价特征。 ⑦房地产宏观调控缺乏一个信息支持系统和定量分析系统作支撑，造