物业小区停车位市场化误区.PDFVIP

中国月期刊咨询网 物业小区停车位市场化误区 本篇文章是由《经济研究 》发表的一篇经济论文，是1955年创办的全国性综合经济理论，由中国社会科学院经济研究所主办，国内外公开发行 。本刊坚持学术性、时代性、创新性和超前性特点，立足中国现实，面向世界经济理论研究前沿，以推动中国经济的 现代化和中国经济学的现代化为己任，致力于发表研究改革开放、经济发展和体制转型过程中出现的各种经济问题的 具有原创性意义的高水平的理论文章，忠实地为经济理论研究人员、各级经济决策者、实际工作部门、政策研究部门 和理论宣传部门的广大干部、各高等院校和财经类中专学校师生、各类企业的负责人和一切有志于研讨经济理论的各 级人士以及关注我国改革开放事业的各界朋友服务。 内容提要: 我国大中城市物业小区普遍存在“停车难”问题。物业小区停车位的市场交易价格有时甚至超过商品房， 停车位的权属纠纷也日益激增，其根源在于物业小区停车位的完全市场化。《物权法》将本应法定配建的规划停车位 规定为当事人可约定停车位的归属，从而使开发商的配建义务转化成为由小区业主承担的市场风险，这一规定亚待立 法矫正。立法应根据停车位法定配建原理确定配建比例;明确法定配建性停车位由业主共有，收益共享;规定增建性停 车位应遵循“谁投资，谁受益”原则并建立市场限价机制;确立业主优先权和转让不破优先权等。 关键词: 物业小区 停车位 法定配建 自愿增建 非完全市场化 我国《物权法》实施后，被称为上海“物权法第一案”的某物业小区居民龚先生与小区开发商就其停车位买卖即停车 位权属的争议纠纷，反映出关于停车位权属问题是否应当完全遵循市场交易惯例的问题。[1]目前，在我国大中城市 ，因为物业小区“停车难”导致的相关纠纷越来越多，由于停车位的匾乏所导致的停车位比房贵等问题日益突出，究 其根源在于小区停车位完全市场化的立法和社会政策导向，特别是《物权法》规定了开发商对各种小区停车位尤其是 法定配建停车位均可依照约定永远拥有所有权，相关司法解释对此也未能很好地予以补漏，而物业管理条例实施细则 仍缺位。“停车难”导致的纠纷日益增多的客观现实提醒我们，《物权法》及相关司法解释在确定物业小区停车位的 权属时，确实不当强调了其市场价值的实现和保护，而忽略了它对公民居住权益的保障功能。重新审视目前我国物业 小区停车位的立法定位和法律规制措施应是未来立法的修正方向。 当前，随着家用汽车消费日益成为我国居民消费的重要组成内容，停车位作为物业小区建设的重要附属设施，已成为 物业小区建设必不可少的组成部分，并成为影响建筑物区分所有权功能实现的重要因素。从长期趋势看，物业小区停 车位作为一种非常稀缺的城市资源，它的分配和管理不能完全按照市场规律和一般的市场交易规则进行调节。《最高 人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释))(以下简称《建筑物区分所有权解释))) 试图就实践中涉及停车位争议的相关问题进行合理规范，但由于它未能纠正上述立法在根本理念上的错误，以至于其 实施以来，物业小区停车位纠纷不但没有下降，反而呈现急速增长的趋势。 中国月期刊咨询网 学界多从停车位所依附的土地使用权人手，以是否计人容积率、是否计人公摊面积等标准来判断停车位的所有权归属 ，虽有其合理性，但由于未从根本上考虑到物业小区业主对停车位的刚性需求，易导致停车位可以或完全可以市场化 的认识偏差和权属确认的误判。笔者认为应在探讨物业小区停车位类型的基础上，就法定配建停车位、自愿增建停车 位、利用共用道路和其它场地设置停车位等，分别设立相应的权属确定规则。通过进一步明确物业小区各种停车位所 有权与使用权的行使与保护规范，使《物权法》及其相关司法解释更具有可操作性，并在提高停车位利用效率的同时 ，保障现代城市居民基本停车需求的实现。 一、物业小区停车位的法律定位及其权属归属 (一)物业小区停车位的法律定位 在《物权法》的制定过程中，笔者曾提出一定比例的停车位应为现代城市居民小区或物业大厦所必需的附属公共配套 设施。一旦物业建设与开发规划被确定，小区停车位就应该归属于全体业主共有。[2]然而，当时只有少数学者认为 车库是高层建筑的配套设施，应当归全体区分所有权人所共有。[3]许多学者则认为，“公用”并不必然产生“共有 ”，因小区停车位是附属设施进而认定其所有权就属于全体业主，是一个缺乏深人分析的结论。[4] 最终通过的《物权法》第74条第2款规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售 、附