剖析成都商业地产的三大败局.doc

剖析成都商业地产的三大败局 剖析成都商业地产的三大败局提要：管卖不管“营”商铺人去楼空定位为“西南地区品牌服饰批发一级渠道，服装行业旗舰型总部基地”的成都尚都服饰广场 源自建筑资料 剖析成都商业地产的三大败局 “软实力”不行抱着“金饭碗”喊饿 本应该成为成都大型Shoppingmall代表的天府汇城终于因王府井的到来而让我们对其未来充满期待。 在群雄围猎商业地产的时代，一边是商业地产项目的风生水起，一边也有抱着“金饭碗”的商业地产项目频频遭遇冷门。有最好的商业地段、最大的客流量、最先进的物业配置、最雄厚的资本支持，但这样的“金饭碗”未必就能让商业项目火起来。事实上，做好一个商业项目，显然不只是物业硬件的比拼。后期运营管理、物业升级、资源整合……‘软实力’的比拼正在成为商业项目的另一个核心竞争力。 结束了与百联天府购物中心的恩怨情仇后，地处科华路口的天府汇城近期被高大的脚手架包围，开始新一轮的全新装修，“强烈热闹接待王府井进驻”的巨幅条幅迎风招展，这表明天府汇城又迎来了自己下一位主力商家，“成都王府井二店将原来的友谊和天府汇城购物中心都合并起来重装了。”知情人士告诉记者。 管卖不管“营”商铺人去楼空 定位为“西南地区品牌服饰批发一级渠道，服装行业旗舰型总部基地”的成都尚都服饰广场，东邻春熙路，雄踞荔枝巷交通走廊要塞，每天约50万的人流量，被誉为“连接盐市口与春熙路商圈的龙脉通道”。 核心商圈的地段，并未为其带来滚滚客流。就在周日其它服饰广场员工忙得团团转的时候，尚都服饰广场九楼以上却是另外一番冷落场景：约三分之一的铺位空置，三分之一的在营商户大门紧锁，另有三分之一的在营商户尽管店门大开，老板们却坐在一起打麻将、嗑瓜子。记者站在12楼电梯口探视，半小时内，除了打扫卫生的保洁，竟无一名购物者上楼。如此冷落场景，与窗外生意火爆的春熙路形成强烈反差。 有行业人士认为：作为经营多年的九龙服饰竞争者，尚都服饰并未获得服饰批发大佬的青睐，因此场内缺乏“定海神针”——主力店带来的市场号召力；而且该广场业态单一，每层面积不大，这样很难吸引消费者“劳神费力”登上9楼购物，作为批发市场的必备条件，便利的物流也是这个拥挤地段无法解决的问题。 “商厦这类物业，除了地段，起关键性作用的还有运营商的运营方针、市场定位。春熙路地段主要以中低端消费为主，尚都服饰在产品定位上偏高。”中原地产工商部总监徐东告诉记者，“除此之外，商厦分割销售给各个小业主，商厦在整体运营上存在难度，小业主自主招商，就很难形成具有市场竞争力的统一业态，更何况里面大多数商家及品牌还是重复的。” 老甲级写字楼成明日黄花 租金还没十年前高！有人怀疑这话是句笑话，但在川信大厦那，偏偏就是句实话！ 高达38层的川信大厦位于人民南路与红照壁交汇处，曾经是成都甲级写字楼的代表之作。该写字楼凭借五星级酒店标准的装修和物业服务，早在90年代末，她就成为众多上市公司、外资投资机构的首选商务场所，如世界500强的西门子、IBm、飞利浦，以及西南地区最顶级的百货商城-美美力诚等。但在各种高性能配置甲级写字楼纷纷矗立的今天，行业人士向记者透露：十年前川信大厦写字间的月租金就能达到百元/平米以上，但现在月租金却降到80元/平米左右。原因何在？ “目前的写字楼投资黄金周期在5年左右收益最大化。就像食品的保鲜期一样，过了就不新鲜了，不但收益打折扣，而且有可能砸到手上。”新港地产执行董事张红兵认为，“写字楼是中长线的投资，在国外不少的写字楼更是公司资产最好的载体之一，但成都新兴甲级写字楼建设速度非常快，能为各家不同需求的商家提供最新功能和个性化的需求，这是早期写字楼难以做到的。” 但在成都，经历多年时间检验依然以出色的产品设计和物业支持、保持“光鲜”的写字楼物业比比皆是，汇日央扩、力宝大厦、威斯顿联邦大厦，时至今日依然是不少大公司和企业的租赁的抢手货。 在汲取老一代写字楼的经验上，成都不少新写字楼在配置、细节、硬件软件设施上都力臻完美。如新希望国际、美年广场、大鼎国际、大陆国际等项目，均以出色的硬件软件设施而备受投资者青睐。“新甲级写字楼亮点频出，老写字楼们自然难以匹敌，出现租金下调的结果也是可以理解的。” 源自建筑资料 Measures for the routine management of moral education in Middle SchoolsMethod of conventional management of moral education in middle schoolFirst, the guiding ideology:School moral edu