房地产经营与管理 第8章 房地产经营分析.ppt

第8章　 房地产经营分析 内容摘要 房地产经营分析就是利用各种核算资料和其他相关资料，分析房地产企业的生产、经营和财务活动，检查各项经济指标完成情况，总结经验，揭露问题、找出差距，采取改进措施，不断提高房地产企业的经营管理水平。经营分析是房地产企业开发经营与管理的一项重要工作。本章主要介绍房地产经营收支分析、经营资产分析、经营成本分析和利润分析等内容。 学习目标 通过本章的学习，使学生在理论知识方面能够了解房地产经营资产分析；熟悉房地产经营收支分析和利润分析；掌握房地产经营成本分析的基本理论和方法。在技能方面能够对房地产项目进行简单的经营分析。 8.1.1　收入分析 房地产经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时获得的货币收入，主要包括土地转让收入、房地产销售收入、房地产租金收入和其他业务收入等。房地产收入是房地产企业一切开支的主要来源，房地产企业应加强经营收入的管理，做到应收尽收，保证经营管理的各项开支和房地产再开发的资金需要。 收入分析 1.房地产出售、出租收入的主要指标及其计算 ① 商品房计划出售完成率，指报告期商品房的实际出售额占计划出售的百分比。计算公式为： 商品房计划出售完成率=（商品房实际出售额/商品房计划出售额）×100% ② 商品房出售收入增长率，指报告期的商品房收入与前期商品房出售额差值占前期商品房出售收入的百分比。计算公式为： 商品房出售收入增长率=［（本期商品房出售额-上期商品房出售额）/上期商品房出售额］×100% 收入分析 ③ 商品房出售合同完成率，指报告期商品房实际出售量占合同规定出售量的百分比。计算公式为： 商品房出售合同完成率=（商品房实际出售量/合同规定出售量）×100% ④ 出租率，即房地产已租房屋数量占全部应租房屋数量的百分比。计算公式为： 房地产出租率=（已租房屋数量/全部应租房屋数量）×100% ⑤ 租金收缴率，指房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比。计算公式为： 租金收缴率=（已收租金额/应收租金额）×100% 收入分析 ⑥ 租金收缴计划完成率，指实收房地产租金占计划房地产租金的百分比。计算公式为： 租金收缴计划完成率=（实收租金额/计划收取租金额）×100% ⑦ 拖欠租金收缴率，即收回本年度以前拖欠租金额占本年度以前拖欠租金额的百分比。计算公式为： 拖欠租金收缴率=（已收回拖欠租金总额/欠租金额）×100% ⑧ 欠租户发生率，即拖欠租金户数占应收租金户数的百分比。计算公式为：欠租户发生率=（欠租金户数/应收租金户数）×100% 收入分析 2.房地产出售、出租及土地使用权有偿转让收入计算 房地产收入主要来源是商品房出租收入和商品房出售收入及土地使用权有偿转让收入。 ① 商品房出租收入（S1）为： S1=出租面积×出租单价×租金收缴率 ② 商品房出售收入（S2）为： S2=出售面积×出售单价 收入分析 ③ 土地使用权有偿转让收入（S3）为： S3=转让面积×转让单价 房地产收入（S）为： S= S1+ S2+S3 3.其他业务收入 其他业务收入指房地产开发企业除主营业务以外的其他销售或其他业务取得的收入。其他业务收入分析对房地产企业经营成果同样显得尤为重要。其分析方法与主营业务收入分析方法类似，不再赘述。 8.1.2　支出分析 房地产经营支出是房地产经营企业在经营活动中发生的各项支出，包括建筑安装费、经营管理费、业务费、折旧费、修缮费、税金、资金占用费和其他业务支出等。房地产企业为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程的耗费，提高企业经济效益，必须正确分析开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 支出分析 1.建筑安装费 建筑安装费是指列入房地产开发项目建筑安装工程施工预算内的各项支出。建筑安装费主要是为建造房屋所发生的成本，若不考虑地价因素，此部分成本为房地产开发中最大的支出项目。细分此项成本可知，其主要包括建筑商成本（主要为人工成本及合理利润）及材料成本。 支出分析 2.经营管理费 经营管理费是指房地产企业从事经营管理业务所支出的各项费用，该费用支出是反映房地产企业在一定时期内各种管理费用的一项重要财务指标。指标的高低直接影响房地产经营管理企业开发、养房、维修的投资比例和经济效益。因此，房地产企业必须精打细算，精简管理人员和行政机构，节约开支，以保证计划开支，获取最大利润。 支出分析 （1） 经营管理费支出内容 经营管理费支出包括人员工资及其附加费、办公费和差旅费、固定资产和工具用具的使用费、劳保费、试验检验费、上级和外单位管理费及其他费用等。 支出分析 （2）经营管理费支出分析 经营管理费支出分析是根据实际与计划之间的差距，分析经营管理费本期实际数比上年同期实际数的增减变化情况，分析考核费用计划的执行情况和执行结果及内部构成情况，分析费用节约或超支的