房地产项目贴现现金流分析.ppt

Scenario分析介绍 见PlazaScenario 敏感性分析介绍 敏感性分析介绍 见案例Plaza Both的敏感性分析图表 期末现金流余额分析 见PlazaAllSale现金流 实例分析 请参考四个实例项目分析。 房地产项目贴现现金流分析 学科前沿讲座系列 舒畅 2010年11月 1.1 现金流量及定义 现金流量是反映主题对象在一定的期间内所发生的现金流入和流出，并包含由流入流出运动相互抵减后产生的现金流量净额，而其产生则源于这期间内的经营活动，投资活动和筹资活动。 现金流量表：指把上述活动产生的现金流入流出，及其净额编制成的表，一般用excel的形式体现。会计中的报表是对现金流日流出的记录，数据来源可参考资产负债表和损益表，而我们所学的现金流量表则是对未来现金运动的估算。 1.2 现金流量分析的运用对象 一般对未来的现金即收益状况有进行预测的需要的情况下，而且也有长期，稳定的现金流量运动的情况下，会运用现金流量分析。 投资活动 经营管理活动 筹资活动 主 要 针 对 1.3 现金流量分析方法分类 现金流量分析分为 静态现金流分析 贴现现金流分析 2.1 静态现金流分析 见文档文件－例：静态现金流量表 房产项目的表有类似成本法评估的格式，但是体现的是对未来现金流的估算。 2.2 静态现金流分析特点 简单，一目了然，直观印象深刻。 现金数字直接和科目对应，便于现金流控制。 缺乏更生动，更详细的分析；数字之后所反映的财务和其他状况，没有及时显示。 显示状态处于时间序列中的某一个点（或是活动末期，或是中间的一个时点）。不能反映现金流的时间特性。 由于简化性，很多因素被忽略，不能对最终决策产生太大影响。 2.3.1 贴现现金流分析 贴现现金流又称为动态现金流，即反映更为详细的不同时间点的现金活动状况 Discounted Cash Flow Statement，DCF；是人们为了预期未来现金流，所愿意付出的当前代价。简而言之，DCF就是将未来现金流转化成现值。 对一个项目来说，DCF由以下估算得到：估算必须付出的现金以及预计收回的现金。同时，要考虑到付款周期（估算）。每一笔现金交易还必须减去收款付款这段时间的机会成本。 2.3.2 DCF 释义 例1.如果通货膨胀率是6％，你的资产价值每隔12年就要减半。所以，如果你有一笔资产将会于12年后为你提供30，000美元收益的话，那么考虑到6％的通膨率，这笔收益的现值就是15，000美元。对30，000美元的现金流进行折算，它的贴现值就是15，000美元。 例2. 在一个房地产投资项目当中，我们考虑是否付出一定的价款10亿美元购入一个项目，目的是因为这个项目在未来若干年内如10年，能产生连续的现金收入，或是在未来若干年后可以转卖一个更高的价格。这时，市场上其他的类似项目的收益率为12％，我们以这个为贴现率计算，如果未来收益转为贴现值，大于10亿美元的话，可以说这个项目是有投资价值的。 2.3.3 房地产项目DCF示例 2.3.4 DCF的优势 DCF常被使用作为一种估价方法，企业估价和股票估价都会使用这种方式。但是不同于评估法中的收益评估法。 特点是采用了贴现率（Discounted Rate of Return)，有时候采用收益率IRR，但有同样的两个含义： 货币的时间价值。任何投资者都希望能够立刻获取现金。而不希望有等待的过程。所以如果需要等待的话，投资者必须得到补偿。 风险贴水（Risk Premium)，就是投资者对投资风险所要求的较高报酬率，以补偿投资者未来现金流取法兑现的风险。 贴现现金流的缺点将在讲座结束前由同学来总结。 2.4.1 DCF建立要素 在excel表上显示出来的要素 项目周期（如销售计划，租赁周期等）的估计和假设 购买成本（即购买单价），包括：契税，交易佣金 续建成本，装修成本 贷款数目（gearing ratio的确定，考虑到自由资金，偿还能力以及项目的收益能力） 税 项目空置率 项目折旧率 非显示要素 Exit Yield 一般估算方式基于经验， 建议参考最近一年内的租金和售价的比例。 CPI指数 租金调整影响因素中的一个重要原因。 2.4.2.1 DCF 构成部分－项目假设 2.4.2.2 Purchase Cost 购买成本 土地费用 ＝土地价款及地上建筑物价格 停车位价款 样板房建造及装修 佣金 （土地费用的1％～2％） 契税 （土地费用的3%） 续建成本等 2.4.2.3 前期费用，配套费用等 这些通常包括： 大市政配套费用（依市区和郊区而不同） 前期费用 （设计施工招标费，工程监理费，工程审照费