5、入伙管理作业手册要点.doc

入伙管理工作手册 声明：本工作手册未经相关人员许可，不得翻印。  目录 序号 文件名称 编号 页码 状态 一、入住管理基础 1 入住服务概述 WI/SD-005 3 2 入住物资清单 4 3 入住现场接待注意事项 5 4 入住的前期介入 10 5 入住管理流程 18 6 未集中办理入住业主服务流程 22 7 返修问题的跟进服务 23 二、入住服务相关制度 1 钥匙管理制度 WI/SD-005 25 2 业主档案管理制度 27 三、入住管理的相关记录 1 入住会签单 QR-047SD 2 业主\住户情况登记表 QR-048SD 3 文件\物品发放登记表 QR-049SD 4 房屋验收记录表 QR-050SD 5 钥匙托管单 QR-051SD 6 钥匙托管责任书 QR-052SD 7 消防安全责任书 QR-021SD 8 入住通知书 QR-053SD 9 钥匙借用登记表 QR-008SD 10 借阅记录 QR-005程序文件 11 文件资料利用申请表 QR-054SD 12 临时管理规约 QR-055SD 入住服务概述 入住是地产公司将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业服务企业为业主办理物业服务管理事务手续的过程。 入住是业主首次接收自己的物业。按规定，当新建的商品房符合交付使用的条件，地产公司或物业服务企业应适时发出《入住通知书》，约定时间办理收房手续；业主在收到《入住通知书》时，当即填写《入住通知书回执》，确认收到该通知书。通常业主应当在约定的时间期限内办妥房屋验收手续，如因特殊原因无法及时收房，必须征得地产公司或物业服务企业同意。业主办理完入住手续，完成对房屋的验收后，户内的所有管理责任将转移至业主。 入住是地产公司向业主移交户内管理责任的过程，标志着小区物业管理服务正式启动，物业服务企业和业主、用户共同管理和相互监督态势已然形成。因此，移交时双方需完成相关手续，涉及到的均是业主与物业服务企业及地产公司之间的权利、义务。 入住物资清单 一、项目入住文件资料 类别 序号 项目 负责部门 备份数量 完成日期 协办部门 备注 1 入住通知书 地产公司 2 房屋使用说明书 3 房屋质量保证书 4 入住会签单 物业公司 5 收楼指引 6 各项费用收费表 7 房屋装修管理协议 8 业主（住户）情况登记表 9 服务手册 10 物业交接验收表 11 业主临时管理规约 12 前期物业管理服务协议 13 缴费协议书 14 消防治安管理责任书 入住前30天寄出： 1、入住通知书；2、收楼指引；3、业主（住户）情况登记表；4、各项费用收费表。 入住现场接待注意事项 一、入住配合 （一）、入住配合总则 1、有序组织业户入住，提供便捷、高效的顾客服务，是地产销售和后续物业服务的重要内容，地产公司和物业分公司应相互配合，严密策划和组织新项目的业户集中入住工作； 2、新项目集中入住工作由地产公司主导，物业分公司配合； 3、各物业分公司应配合地产公司履行房屋保修义务，在保修期内工程质量问题必须得到及时、有效的处理，切实维护业户合法权益。 （二）、相关职责界定 1、 物业分公司总经理负责组织成立交楼入住工作小组，制定交楼入住工作方案，组织交楼准备工作，确定入住时间； 2、地产公司营销部、工程(配套)部、地产设计部、财务部参与入住工作； 3、物业分公司负责具体编制物业入住方案，按计划准备及组织实施入住管理工作； 4、物业分公司负责各项目入住管理工作的指导和监督； 5、地产公司工程部负责协调监理公司和施工单位参与交楼验收工作。 （三）、工作程序 1、成立入住工作小组： ①组成人员：由地产公司总经理、营销总监、设计总监、工程总监、财务总监和物业分公司总经理组成，地产公司总经理担任组长，物业分公司总经理担任副组长； ②人员分工：签约组(负责客户引导、业户身份核验、资料和钥匙接收及发放)、财务组、验楼组、服务组，入住当天现场总指挥为物业分公司总经理。 2、入住策划 ： ①在入住前，物业分公司将《入住须知》及其它需提示的内容与地产公司的《入住通知书》一起向业户送发，向业户明示入住须知信息； ②物业分公司负责配合地产公司做好业户集中入住工作，拟订项目集中入住方案。项目集中入住方案经物业分公司总经理和地产公司营销(策划)部审核、总经理批准后，于预定的入住日30天前，报物业集团物业服务部。 ③入住过程中涉及的所有