郑州小户型市场专题研究.doc

小户型市场专题研究 【小户型概述】 广义上认为，总面积相对于市场主流户型较小的精巧户型或称作标准户型的都是小户型。 业内有两种说法，一种是一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下。第二种是指面积小的户型(单套销售面积在60平方米以下)。狭义上，小户型指的是，60平方米以下的，具有厨、卫、宿功能的一居室，这中间包括酒店式公寓或商务办公楼。 【小户型的分类】 从当前郑州小户型走势看，大致有三种形式： 一是酒店式公寓，一般面积为20~35平方米； 二是小户型公寓，一般面积为35~50平方米； 三是小户型住宅，一般面积为45~75平方米，大多为一居室和二居室，是一种纯居住物业； 一、小户型的发展 起源（90年代——2002年） 从90年代初，由于郑州市市区的扩大和改造，批量出现了安置型的小户型住宅，开发商利用一些边角余料的异型面积设计出了一些以70、80平方米的二居室小户型，功能、结构简单，销售状况还不错。基本上为毛坯房或者简单装修，功能单一，主要强调面积小、总价低。 购买人群分析：房改之初，由于分房制度的改变，用人单位不再为新来的职工提供住房，一些工作没几年的年轻人手上攒下了几万元，但是绝不足以“买大”，于是他们考虑购买小户型进行“过渡”。 郑州做为省会城市有着大量的外来人口，随着郑州外来人口的逐渐膨胀，郑州小户型消费群体也在趋于时尚个性化发展，原有的小户型在许多方面已无法满足新一代消费群体的需要，于是，2001.12.21中原纯第一家小户型社区时尚PARTY，其时尚的产品设计、都市化的生活理念，使得这些产品尚在建设阶段就被广大购房者所接受，产品一售而空。启动了郑州市的小户型市场——各业内的金领人士，总是租房和搬家，奋斗了多年，太累了，有点积蓄，干脆置房。 成熟（2005年以后） 随着郑州市民居住质量的不断提高和消费观念的日趋成熟，这个时期小户型的特点是居住投资分离，市场变的更加细化。向纯投资和纯居住两个方向发展。 以居住为主的小户型，多位于郑州西区和北区，建筑面积从４０平方米—１００平方米不等，分为一居室、二居室、三居室，不仅具备寝、卧、厨、卫四大基本生活功能，更吸纳了多层住宅设计动静分离、干湿分离的精髓，定位为精致生活蓝本。这样的楼盘已出现，如鑫苑城市之家和如果·爱等楼盘。 购买人群分析：主要是单身白领和年轻夫妇，在郑州这样大中原区域中心城市，由于种种原因会出现部分的单身族或结婚但不想早生孩子的年轻夫妇，这部分人往往以事业为重，又非常渴望有自己独立的空间，但收入不允许他们过多地投入。 以投资为主的小户型，多位于金水区和郑东新区，建筑面积在30-60㎡之间，功能定位为酒店式公寓或商务公寓，但大多只是概念性的营销，而并非真正的酒店公寓； 购买人群分析：主要是收入颇高、工作较为稳定的成功人士，他们看中的是小户型的低投入，高回报。 二、郑州市场小户型分析 以下为2003年至2006年已售、在售及待售大部分项目基本情况， 区域 推出时间 项目名称 地理位置 规模 均价 装修情况 二七区 2005年 响水湾 铭功路与沿河路交叉口西200米 10 万余米毛坯 二七交通路与郑大市场南街交叉口 3456元/精装修 二七铭功路与西陈庄前街交叉口向西 毛坯 二马路与解放路交叉口南100米 30000平方米 金水区 2001年 青春Party 郑州市东三街(儿童医院北100米) 2万平方米 2000元/㎡ 精装修 PARTY 金水路76号48000平方米 2630元/精装修 2005年 恋日家东风路和南阳路交叉口 1600元/毛坯房 七彩时光政七街，农业路 2100元/简装修 凤栖梧桐 金水燕南路顺和路南 3000元/精装修 金水博颂路与丰庆路交叉口西100米 400户42-75平方米 3500元/精装修 未来大道北段 3100元/精装修 青年居易东风路、丰庆路交叉口5.9万平方米 200元/精装修 花园路与北环路交汇处西300米路南 32163.98平方 3300元/毛坯 花园路与北环路交叉口向西 300余套 2800毛坯 金水文化路与东风路交汇处 精装修 都市A座 金水区文化路与任砦北街交汇处 4056元/毛坯 480户 4000元/㎡ 精装修 精装修 纬三路与经六路交汇处 57292平方米毛坯 渠东路与徐寨路交叉口往东100米路北 40000平方米 精装修 宝隆华庭西大街，紧邻二七广场 2600元/精装修 未来丽景苑 管城航海路与未来大道交汇处北300米 3万多毛坯 航海路与未来大道交叉口东30米 万平方米 精装修 紫荆山路与东大街交叉口向东200米 26591平方米 毛坯 航海路与城东南路交汇处向东300米 39072