估价实务模拟题.doc

一、 现有一宗地，占地面积为100平方米，1999年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。2001年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250平方米，现全部用于出租。根据以下资料，评估该宗土地2004年11月的价格。 (1)该房屋用于出租，每年收取押金6万元，平均每月租金收入为4万元，平均每月总运营费用为2万元; (2)该房屋耐用年限为50年，目前的重置价格为每建筑平方米6000元，假设残值率为0; (3)押金收益率为9%; (4)土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%。 [解] 该宗土地有收益，适合于运用收益法进行评估。 (1)计算该不动产总收益： 年租金收益：4×12=48(万元) 年押金收益：6×9%=0.54(万元) 年总收益;48+0.54=48.54(万元) (2)计算该不动产的年总运营费用： 年总运营费用=2×12=24(万元) (3)该房地产的年净收益=48.54—24=24.54(万元) (4)建筑物现值采用成本法测算，房屋的建成比土地使用权晚两年，因此， 房屋的使用年限为48年。所以建筑物现值=6000×250×(48-3)/48=140.625万元。 (5)建筑物年净收益=140.625×8%=11.25(万元) (6)土地年净收益=24.54—11.25=13.29(万元) 有某市一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6块宗地，具体情况见表1。 表1 各宗地的具体情况 ?宗地 ?成交价 (元／平方米) ?交易年份 ? ?交易情况 ? ?容积率 ? ?区域因素 ? ?个别因素 ??? A ??? 680 ??? 1999 ??? +1％ ??? 1．3 ??? 0 ??? +1％ ??? B ??? 610 ??? 1999 ??? 0 ??? 1．1 ??? 0 ??? —1％ ??? C ??? 700 ??? 1998 ??? +5％ ??? 1．4 ??? 0 ??? —2％ ??? D ??? 750 ??? 2001 ??? —1％ ??? 1．6 ??? 0 ??? +2％ ??? E ??? 700 ??? 2002 ??? 0 ??? 1．3 ??? 十1％ ??? 0 ??? F ? ??? 2002 ??? 0 ??? 1．1 ??? 0 ??? 0 该市地价指数见表2。 表2 地价指数表 年份 1996 ? 1997 ? 1998 ? 1999 ? 2000 ? 2001 ??? 2002 ?指数 ? 100 ? 103 ? 107 ? 110 ? 108 ? 107 ??? 112 另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系比为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1.0时的地价增加5%;超过1.5时，超出部分的容积率每增加0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表2中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 试根据以上条件，评估宗地G 2002年的价格。 [解] 建立容积率地价指数表，见表3。 表3 容积率地价指数表 容积率 ??? 1．0 ??? 1．1 ??? 1．2 ??? 1．3 ??? 1．4 ??? 1．? 5 ??? 1．?6 地价指数 ??? 100 ??? 105 ??? 110 ??? 115 ??? 120 ??? 125 ??? 128 可比实例A：680×(112/110)×(100/101)×(105/115)×(100/100)×(100/101)=620 可比实例B：610×(112/110)×(100/100)×(105/105)×(100/100)×(100/99)=627 可比实例c：700×(112/107)×(100/105)×(105/120)×(100/100)×(100/98)=623 可比实例d：750×(112/107)×(100/99)×(105/128)×(100/100)×(100/102)=638 可比实例E: 700×(112/112)×(100/100)×(105/115)×(100/101)×(100/100)=633 因此，待估宗地G的评估结果为： (620+627+623+638+633)/5=628(元/平方米). 某工业开发区,于1999年5月底取得农地使用权年限为50年,开发成“五通一平”后分块出售。调查得知：该地区农地取得费用(含征地、拆迁安置补偿和税费)平均为15万元/亩，土地“五通一平”开发费用(含税费)平均为2亿元/平方公里。征地完成后，“五通一平”土地开发周期平均为2年，如果第一年