世联_北海茂业投资北海项目思路2011年.pptxVIP

版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。;;北海是著名旅游城市，全国十大宜居城市之一，外来人口较多，经济增长迅速;北海规划： 目前重点发展东部新城和北部海湾新城，之后形成“一带两湾”的城市格局.。 区域规划： 北部湾先进制造业和生产性服务业聚集区； 宜居的海滨新城； 北海市北部的城市副中心； 发展目标： 集产业研发、会展商务、高档居住、休闲娱乐、生态旅游为一体的多功能城市核心区。;北海工业园;项目临主干道，交通便利；周边工厂林立，无居住氛围。;场地平整，土地荒芜，无拆迁。;大规模高容积率社区;;;项目位于工业园区，区域发展、客户认知需要市场培育期。;;13;;北海迎来了新的机遇 以电子信息产业为核心、其他高新技术产业共同发展的北部湾（北海）电子信息产业基地，将北海打造成为北部湾“硅谷”； 北海作为工业组团，重点发展高新技术、电子信息产业；;;;;;北海政策 限贷； 首套首付30%，外地人需提供一年以上完税证明或社会保险，当地三个月以上银行流水账。 二套首付60%，外地人条件同上； 三套限贷。 不限购： 一次性付款的购房数量目前无相关政策限制。 市场表现 市场均价整体走高，销售量稳定稳定增长，2010年上半年均价达4671元/㎡ ，突破新高；;由于政策与市场的博弈关系，未来几年内存在波峰波谷周期，整体趋势看好;调控周期内，市场中被压抑的需求和被平抑的价格潜在爆发性机会;市场供应量、成交量保持着较稳定的关系，并且都在政策控制下较去年有所回落;整体市场受投资性需求波动影响，各区表现不同，成交量此消彼长;两极化市场格局向多元化发展，新兴板块成为热点，区域抗性小;价格存在一定上涨空间，随着新型区域的开发，低价位楼盘的补涨将抬高整体市场价格;;;;1;主流客户以北方人居多，为外地度假需求，并看好滨海资源的长期投资价值;以外地人为主的客群分布在北海市场的各个片区，对具体物业的选择取决于客户资金实力;整体市场尚没有建立起完善的产品体系，忽略细节、缺乏整合;;阳台、露台赠送是市场普遍现象，对客户有着很强的吸引力;;整体市场处于房地产发展的转型期，开发理念和产品上有很多突破空间。 ;市场发展机会对本项目的启示——转型期的市场里需要找到稳定的支撑;39;板块分析;板块分析;海湾新城是北海市“一带两湾”城市发展新格局中的重要组团，给区域发展带来空前契机;工业园定位 依据《广西北部湾经济区发展规划》重点发展电子信息、生物制药、海洋开发等高技术产业和出口加工业。 园区功能 传统工业区、高新科技区、科研设计区、特色资源加工基地，以及商住区、仓储物流中心等区域，并规划形成以电子信息、汽车（机械制造）、生物制药、食品加工等几个主导产业。 产业现状 工业总产值等主要经济指标均以每年超过50%的速度健康快速发展； 目前已经引进了多家知名企业。项目涉及电子、制药、机械加工、食品加工、服装、建材、包装等行业。;; ;重点企业的进驻是区域发展成熟的产业支撑，推动着区域综合配套建设;47; ;位置： 位于台湾路、北海大道以北，项目对面的冠德电子工厂旁边； 业态： 以日常生活消费为主，餐饮、超市百货居多??其次为网吧、ktv等业余休闲配套；另有电信、美发、诊所类，夜间大排档数量有数十家； 规模： 店面140家，单体面积为50 ㎡、70 ㎡两种，总体量约1万㎡； 租金： 20—30元/ ㎡ · 月，外加转让费5—7万元/店； 营业额： 5千—1万元/月· 店；大排档每晚收入最多可达1000元。;;区域现状;同和泊湾与本项目毗邻，成为区域第一个启动的住宅项目，为区域预热起到很好作用;区域现状;客户分析;项目机会：临海而不亲海的宜居性、低风险的投资性，将是本案核心价值点;