中原_长沙保利南湖项目策略运营报告3.pptVIP

中原项目运营的策略思考 策略 策略方式 价值策略 1 展示策略 2 产品建议及推售策略 3 奢华造势，极致活动，引爆价值 充分利用综合体其他物业的价值拉升，提升住宅产品价值 建立完美展示，塑造样板体验 营销中心、样板房等区域展示 做好最佳的产品面积区间 寻找市场空白点，限量版互动推售拉升价值 价值策略 展示策略 产品建议及推售策略 1、极致活动，引爆价值 2、综合体物业价值提升 * * * * Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 北辰新河三角洲——地王和商务引领下的地段资源综合体。 地段居住体 地段综合体 地段资源居住体 地段资源综合体 北辰新河三角洲——2010年首开11万住宅区域示意图 地段居住体 地段综合体 地段资源居住体 地段资源综合体 北辰新河三角洲开发D3和E5区域，总共约20万平方米，多为非临江物业。2010年11月优先推出D3区域， D3地块货量共1454套。1、2、4、5、6、7、8号楼分批推出，11月入市体量11平米。 北辰新河三角洲 地段居住体 地段综合体 地段资源居住体 地段资源综合体 舒适型2-4房，面积覆盖段大。 121-125、133-135三房为主，部分87-98两房及171-194四房及345平米的五房。 北辰新河三角洲 地段居住体 地段综合体 地段资源居住体 地段资源综合体 户型设计带360度观景窗，全明卫设计，大型入户花园。户户飘窗，在景观、通风、采光方面最大化； 户型结构偏重舒适、享受，功能分区合理。 北辰三角洲 VS 本案 VS 项目对比：强势江景，地王效应，超大体量综合体，超大影响力和号召力；知名开发商，实力雄厚；但目前配套尚待发展；本案2-3年内配套略优于对方；在项目规模、规划上无法匹敌对方！在市场影响力和号召力上，本案还稍逊色一点。高效运用保利的品牌优势、项目自身的人文资源优势及现阶段大环境配套去跟该案进行局部的竞争。 推售：2010年11月优先推出D3区域，共1454套。1—8号楼分批推出，121-125、133-135三房为主，部分87-98两房及171-194四房及345平米的五房。11月入市体量11平米。从总平上看，该区域超高产品非一线江景资源，与本案相比在江景上有较大的区别，这也关系到本案后期的推售。 中心区域市场分析 复合体类型 项目名称 项目竞争度 产品推售竞争度 地段居住体 化机厂 ★★ ★★ 地段综合体 万博汇 ★★ ★★ 汇金国际 ★★★ ★★★ 水泵厂 ★★ ★ 明城国际中心 ★★★ ★★ 泊富国际广场 ★★★ ★★ 地段资源居住体 中建国际 ★★ ★★★ 凯乐国际城 ★★ ★★★ 地段资源综合体 本案 —— —— 北辰新河三角洲 ★★★★★ ★★★★ 从项目看：本案核心竞争对手是北辰，其次是明城国际中心、泊富国际广场、汇金国际；从推出产品看，竞争度强的北辰，其次是凯乐国际城、中建国际 、汇金国际 中原对中心区域客户的理解 奥林匹克花园 省外和地市客户促成了中原进场后月均去化30套平层乾台！ 嘉盛国际 市中心区域的客户，缔造长沙楼市传奇，售创长沙楼价破万记录。 建鸿达华都 看重项目的地段和教育配套的中心区客户和地市生意客户，让中原进场后价格由5700攀升至6500，成交量月均10多套攀升至30套！ 实现华都高速高价的客户群 客户偏好：项目位置，周边教育、医疗配套，户型。吸引客户的首先是项目得天独厚的位置，周边配套以及城市中心地段稀缺的大户型板楼也是影响其是否购买的重要因素。 置业次数：成交客户多半为多次置业，二次及二次置业以上占94%，置业经验丰富，相对理性，第三次置业的占41%，三次以上占29%; 客户来源：主要来源于雨花区和省内其他地州市（邵阳、衡阳、常德等），地市高端客户的挖掘对项目成交有重大影响； 客户职业：成交客户以私营业主为主，占46%，中高层管理者占24% 主要是雨花区和地市客户，他们看重项目的地段和教育配套，同样以生意人为主，多次置业！ 顶级平层豪宅奥园乾台的买单客户 客户偏好：客户主要为项目所处的地段、项目环境、园林、升值潜力及楼牌品质买单，成交中有部分客户对于8大智能系统表现出浓厚兴趣 置业目的：客户以改善型居住及自住兼投资为主，自住客户占50%，投资客占到一定比重----21%，自住兼投资客户有19%，投资客户主要看中总价相对较低的乾台单位。省外客户投资颇多。 客户来源：乾台成交客户以长沙本人为主，占44%，同时省外客户占了40%，这与过年返乡过年有很大关系，比例也较大；地州市客户以