中原_深圳中信航城项目前期定位报告5.pptVIP

其他项目典型客户构成相对封闭市场，辐射力相当有限 片区客户未来发展趋势：聚集效应 户型组合策略 整体户型配比建议 本项目严格遵守90/70限制，主力面积段在68-88㎡之间 两地块指标配置 户型设置建议 东地块地形不规则，建议公寓产品临107过道、航城大道设置 西地块相对较为纯粹，两房主要设置在临航城大道一侧，核心区域设置三、四房。 分期开发，先东后西，先小后大 考虑到： 航空城规划建设尚处前期，区域配套相对匮乏，建议一期以中小面积为主启动，后续随着区域成熟逐步提升产品价值； 就地块形状来看，东地块靠近107国道位置昭示性性强，展示效果好，可考虑一期开发； 东地块前后均已有住宅，一期开发更有利于居住氛围的营造； 三房二厅二卫参考示意 启动区 地块价值分析—商业人流分析 地块周边商业人流动向预测 通过相关规划预测，了解到地块周边功能规划，如左图所示：项目西南面有规划中大型居住地块和未来的商业及办公物业，因此可预测未来人流动向以西南方向为主，根据现有的路网建设预测，未来人流主要集中在航城大道和地块北向的市政道路为主。 地块价值分析—地块周边路段商业价值分析 地块周边路段中长期商业价值分析 1号和2号路段均以社区人流为主，但1号路可直通规划中大型商业，且靠近后续开发住宅区，辐射人口更多，同时贯通了两条西南向的人流干道，因此，未来的商业价值更大； 3号路属小区内市政路，辐射人群有限，商业价值有限，建议以社区的便民商业为主； 4号路（即航城大道）虽属城市干道，以通行人车流为主，同时对面大量的工业厂房，形象档次低下，且无商业设置进行呼应，因此此路段缺乏商业氛围，但可考虑外向型目标消费商业，如中大型餐饮休闲类； 5号路（即107国道）属城市跨区域交通干道，以车流为主，且临路基本无成熟商业设置，此路段基本无商业价值。 商业设置建议：街铺为主，中小型超市为辅 地块商业价值分析 考虑到： 项目商业面积总共10260平米，不足以设置大型商业； 中短期内区域内缺乏足够的消费支撑； 发展商需要短期内实现商业价值的套现。 建议： 商业设置以街铺为主，中小型超市（ 约500 ㎡）为辅，且全部为一层商业； 回顾 东地块 西地块 工业厂房 桃源居 待开发 空地 待开发空地 公寓 两房 三、四房 （一期） 东地块 （二期） 西地块 工业厂房 桃源居 待开发 空地 待开发空地 二房二厅二卫（带凹阳台实现附加值） 建筑面积：86㎡ 假三房二厅二卫参考示意 88m2二房带凹阳台设计: 体现实用，凹阳台可单独间隔为卧室，实现三房功能效果； 另外根据右图，可考虑将该户型再放大3㎡（面积控制在90㎡以下），将凹阳台开间放大2700㎝，以保证卧室适用性 凹阳台 三房二厅二卫 建筑面积：111㎡ 110m2三房设计: 保证客厅和主卧大开间设计，以及双阳台设计方案； 另外为了增加产品的附加值，可考虑利用凹阳台的形式赠送面积。 凹阳台设计 二房二厅一卫 建筑面积：68.87㎡ 二房二厅一卫参考示意 65m2两房: 主要体现经济型紧凑空间布局； 与餐厅相连可以设计花园餐厅形式 尽量设计非承重墙 项目价值分析 竞争分析 市场分析 项目整体定位 商业部分建议 产业园 写字楼 零售主力店 OUTLET （大型商业体） 高档住宅 中高档住宅 （含公寓） 规划中小学 星级酒店 星级酒店 航空产业群 深圳机场 福永、沙井方向 碧海湾、宝安中心区、关内方向 2 1 4 5 3 价值评估排序 1 2 3 4 5 ＞ ＞ ＞ ＞ 说明： 从中长期来看1号路段商业价值最大，5号路段基本无商业价值； 考虑到项目商业销售时的现状，2号路段（临兴达花园集中商业）最具商业氛围， 3号路段地处小区内部，最具开业条件； 建议街铺设置路段 已有商业 128 216 205 120 54 190 106 72 120 66 * 二级市场策划品控中心 深圳中原 原则1：根据环境的不同，城市综合体具有不同的开发模式。 原则2：城市综合体内的各功能定位及分工都必须服从于项目整体的开发目标。 两个原则 以城市综合体的全局性眼光审视住宅的定位 城市综合体各构成元素的定位特点 城市综合体构成元素——住宅 选址特点 目标客户 住宅类型 产品特点 居住 与商务商业区有关联的刚性需求者、刚性换房者 在商务商业区长期工作的外籍高管及家属 房产投资者 具备完善生活配套并且位于商务商业核心区，能够使生活和工作有效链接 户内各功能房间完善； 户型以２居，３居为主 户型面积以解决功能需要为主，舒适型为辅 一般为毛坯房 配套以大型超市、便利店、干洗店为主 商住 中央商务区 房产投资者 中小企业主 企业中高层 既可居住又可办公；部分没有厨房功能 强调商务中心、餐饮功能配套 毛坯房为主 城市综合体中住宅的分工主要是服务于商业及商