中原_山东烟台亚泰项目规划及物业发展建议报告1.pptVIP

顾问工作：本报告是第三阶段工作，关于项目总体规划及物业发展建议研究 根对地块资源的挖掘,将地块价值由高到低分为3级 地块价值不同则对应的开发强度也相应不同 地块价值分级是产品布局、价格分布、开发策略选择的重要依据 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * 物业发展建议 工作内容 市场环境调研 本阶段工作 研究项目面临的经济环境 项目面临的房地产市场环境 寻找项目发展空间 …… 主要工作 定位及初步规划 营销推广战略 项目地块分析 项目开发策略 项目总体定位 项目初步规划 启动区建议 初步经济测算 规划理念 建筑风格 产品创新 物业管理 …… 营销总策略 阶段营销策略 媒体活动配合 …… 报告目录 一、定位回顾 二、总体规划布局 三、各功能空间建议 四、总体风格建议 五、启动区物业建议 六、品质提升建议 我们给出的物业发展建议并不是设计方案，而是对设计提出的建设性意见，即在已知的限制条件下，最大化提升项目的价值。 本规划方案是在用地条件发生变化，并与设计院对定位报告的初步规划方案进行了多次讨论修改后形成的。 需要说明的是 Part 1 定位回顾 1.总体客户定位—— 他们成功，或已经拥有财富和地位，或拥有成功的起点和光明未来； 他们渴望进入一个圈层，体验向往已久上层生活情调和生活方式； 他们既向往自然，又希望可以掌控繁华，动静自如； 他们希望被尊重甚至被仰望，没有太大压力，有着优越感； 他们注重生活的品质，也希望生活更有品位； 让生活更好一点，让房子更豪一点。 城市财富阶层 “我要的，我知道” “我要的，就能得到” “我要的，当然是好的” 城市双核中心·60万平米·低密度水岸人文社区 城市双核中心：商业商务核心＋生活居住核心 60万平米：说明项目规模优势 低密度：表明项目高度舒适及档次 水岸人文社区：强调水景资源与遗址人文价值 2、整体物业定位—— 烟台中心区·首创水岸亲地城邦 烟台中心区：发展的中心，指日可待的繁华与远景 首创：代表了领先与创新价值，与众不同 水岸：点明项目临水特征，增强卖点与吸引力 亲地社区：集中突出项目片区特有的低密度价值，高度的生活舒适性 3、项目形象定位—— -------名门血统,贵族气息,法式波尔多风情大宅 名门血统 贵族气息 波尔多风情 根据项目发展战略及市场竞争分析，项目档次定位为： 形象高档，产品中高档。 4、物业档次定位—— 5、物业类型及配比定位—— 综合市场、地块及战略综合建议，本项目多层产品（洋房及类别墅 ）占整体建筑面积约20%-25%，高层与小高层共约75%-80％。(具体比例可能在规划设计中有所微调) 其中启动区产品形态锁定为多元化产品组合，它包括： 创新型的类别墅产品 品质型多层洋房 试探型小高层及高层 6、商业定位—— 商业形象定位： 社区型生活方式中心 Lifestyle Center 商业形象要求： 展现项目整体国际人文水岸城邦的大盘气质 体现项目总体大盘街区商业的氛围和形象； 作为形象展示，营造体验式氛围及生活休闲便利价值。 参考国家住宅商业设计规划，估算商业体量为 14000—18000㎡。 从烟台城市人均消费支出返算，项目的商业面积为21660万㎡左右。 根据案例比较法，初步判断项目商业面积为20205㎡。 根据项目总体定位及商业功能定位，建议商业体量20000㎡左右。 项目商业体量： 20000㎡ ７、开发节奏—— 前期：树立形象，检验市场 多种产品形态出售，抢占市场份额，住宅产品形态主要以类别墅和洋房为主，以小高层检验市场； 商业启动会所和沿街商业 中期：形成市场标杆 高层所占的比例增加，并依据一期项目的市场反馈进行一定的策略修正； 随着入住人口增加，商业全面启动双河东路一条街 后期——品牌延续，完成销售，实现利润 高层比例继续增加，地块越来越成熟,多层价值最大化得到实现 Part 2 总体规划布局 1.规划理念研究—— 我们研究了大量的国外关于新城规划、新城市主义的理念与思想，并研究了国内规划理论界对其思想的理解和阐释； 研究新城市主义的理论，借鉴国内新城市主义规划理念下的作品表现，结合项目所处的城市背景及地块条件，研究项目的规划策略和方案的布局构思； 国外新城市主义