中原_万科珠海宾馆项目汇报 1.pptVIP

code | # 资源、地段和历史赋予了项目坐拥六大稀缺价值，珠海宾馆看似成就高端形象，树立项目品牌的难度并不是很大 案例佐证：绿洋山庄——山顶海景大宅，高装修标准，已成交的港澳客户较多，高层消化难度大 案例佐证：绿洋山庄——华发股份公司在珠海最高端的楼盘市场表现：公寓价格卖到2万，只销售20%客户表现：港澳客户离场、观望现象明显 项目基础信息 项目名称： 绿洋山庄 物业形态：一期别墅 ，二期高层 装修状况：精装修（6000元/㎡） 地理位置：珠海吉大水湾路238号会松山顶 总建筑面积：82700㎡ 容积率：1.1 总户数：235套 车位比：2.13：1 开发商：华发股份 景观设计：新加坡贝尔高林 开盘时间：08年8月 销售均价： 二期25000元/ ㎡，起价19000元/ ㎡? 一次性付款92折，分期付款97折 楼盘特色 营销推广 高端楼盘：华发在珠海最高端的项目，也是目前珠海最顶级楼盘 资源丰富： 无敌山景和海景、配套奢华 大户型：299平米四房，364平米四房 高装修标准：6000元/平米的精装修：大金中央空调、LOW-E中空玻璃、 广告诉求：国际湾区/山顶大宅 ，山顶海景大宅 推广活动：比较少，主要是做小众圈层活动，比如红酒会、 品鉴会、水晶饰品展、劳斯莱斯车展 内外销结合：除华发自己销售以外，澳门中原做外销，港澳客户比较多 销售现状 销售情况：已售20% ，多数属于内部认购，交30-60万定金 客户特点：项目客户比较高端，主要是华发的关系户，港澳人士，企业老总 * * 二级市场策划品控中心 Centaline Consultants Code of this report | * 万科珠宾，如果你只是拥有贵族的血统，如果你只是拥有历史的根基，如果你只是承载着那或多或少的城市价值，我们怎么会对你如此地向往？在今天，我们会给你一个惊艳的答案，让你回到那让人魂牵梦绕的起点…… 如果要在期望和目标之前权衡，我们必须明白三个重要的前提： Q1：项目将打造成什么样？ 本次招标范围和项目基本情况：项目周边自然资源丰富，地处最繁华的吉大片区，项目地块属于珠海宾馆旧址。 用地性质：住宅、商业、酒店、公寓综合用地 总用地面积：约11万平米 保留建筑：2800平米 内城：豪宅，完全私密 外城：酒店、商业及酒店式公寓，向城市开放 保留区：核心位置、未来为商业的一部分、项目明星 项目地块轮廓及其基本指标 住宅：约8~12万平米 公寓：约6万平米 酒店：约3.5万平米 商业：约2万平米 项目四至 北侧：坐拥珠海风水宝地——石景山 西侧：吉大水库 东侧：眺望大海和海滨公园 南侧：山体及葱郁植被，自然资源丰富 地块内有人工湖 户型面积:110-140 ㎡ 建筑面积：20000 ㎡ 一期商业 二期商业 一期住宅 八层高的叠TOWN 二期住宅 公寓式 酒店 五星级 酒店 * 商业总建筑面积：35000㎡ 二期高端住宅产品将于2010年面向市场 本次招标范围和项目基本情况：项目由多种物业形态组成，核心的产品价值为商业街和高端住宅。 历史价值 文化价值 片区发展价值 环境资源价值 综合体联动价值 万科品牌价值 珠海宾馆园内建筑物以岭南风格为基调，有“大观园”之称 二十四年，珠海宾馆的价值已经远远超越了物理层面 ，成为一个城市的精神图腾 珠海的商贸、金融、旅游中心，未来的RBD 珠海三大商圈中最高端辐射范围最广的商圈 环境优美、配套完善，珠海最令人向往的居住片区 两山：北侧石景山；南侧自有山体 三湖：西侧是吉大水库；地块向东眺望大海和海滨公园；地块内有人工湖； 本项目涵盖豪宅、商业、酒店、高档公寓，不同产品形态价值联动关系密切 万科品牌在珠海具有一定的知名度，同时在深圳具有极强的号召力，对于项目能实现一定的溢价值； 珠海第一座接待酒店，至今已有24年历史 1984年邓小平南巡入住，题字“珠海经济特区好” 接待过许多国家领导人和外国贵宾 中原对项目的理解：根据项目产品定位，中原认为项目将打造成一个集商业街区、高档公寓、高端住宅、酒店为一体的标杆商业综合体 引领一种崭新的消费趋势，创造大势下的不可为。 项目品牌优势的建立： 产品的联动性（互相促进） 精神堡垒（产品内涵） 极度差异化带来的持续领跑的竞争优势 这样的综合体，如何实现项目的价值最大化？ 利润贡献度 形象 贡 献 度 形象贡献型产品 商业、高端住宅 品牌（明星）产品 酒店 风险型产品 公寓 利润牛产品 商业、住宅 低 高 高 综合体价值策略工具 商业作为项目中最为重要的形象和利润贡献型产品，要买得高，又要卖得好，必须引领一种全新的时尚潮流。 这种商业形态不同于一站式的消费，它更倾向于度假般的体验，成功的商业街区能成为一种崭新的时尚