中原_深圳兆丰溪山营销执行策略总纲 1.pptVIP

综合多个项目销售人员统计，在3月、4月购买客户群中，因为结婚、生孩子、 孩子长大等刚性购买需求的客户占到整体购买客户群的70%。 （数据来源第五园、可园等热销项目) 客户群描述： 他们是一群成熟的人，对于家庭有着责任； 从和他们的聊天中可以发现他们言语中流露出对家人的关爱； 他们骨子里其实是很传统的； 夸奖他们的孩子是他们最愿意听到的； 对于家人的考虑超过了他们对自身的关注； 溪山，发现别人没发现的价值： 宣传策略 策略一：沿路封杀 针对福田、坂雪岗的目标客户，媒体宣传两大策略： 策略二：区域轰炸 第二部分：执行方案 营销活动： 户外 2008年9月1日—9月30 30 7、《兆丰·溪山 户外拓展活动》（定向推广，定向客户累积） 现场 2008年9月15日 60 6、《创业·兴家——传承中华优良美德》名人访谈 现场 2008.9.10 20 5、《兆丰·溪山》体验独院生活 合计：260万元 溪山现场 2008年8月1日---8月30日 5 4、100种生活方式征集---100张折扣金卡赠送 户外 2008年8月1日----8月30日 15 3、 《兆丰·溪山》征集100种生活方式 万橡城 2008年7月1日---7月31日 50 2、 《溪山巡展》-----你知道我在找你吗 中信 2008年7月1日----7月31日 80 1、 溪山广告语征集——兆丰·溪山满足你的愿望 活动地点 活动时间 费用预算（万元） 营销活动 图片新闻、短信支持、产品直播 9月 5X8=40 网络2 目标客户 8月—— 2000万X5分=100 短信 100万份 9月—— 4角X100万=40 DM 合计：约452万 准点报时 7月初 20X3=60 电台 论坛横幅 ，图片新闻 7——8月 2X1月=2 网络1 特报、南都整版 关键时间节点：样板房开放，园林开放、开盘 120 报纸 选择社区及写字楼投放 08.8——08.10 1000X300X3=90 电梯广告 备注 投放时间 费用预算（万元） 投放媒体 宣传媒体： 第三部分：费用预算 开盘前营销费用预算： 活动260万+媒体宣传452万=710万元 详见附件二:《溪山，发现别人没发现的价值》 兆丰·溪山营销执行策略总纲 * 二级市场策划品控中心 兆丰·溪山营销执行策略总纲 二级市场策划品控中心 深圳中原事业四部D组 兆丰·溪山营销执行策略总纲 基础条件：溪山核心卖点提炼 合并报告纲要: 方 案 一：溪山，发现别人没发现的价值 方 案 二：优雅，越欣赏更懂欣赏 基础条件：溪山核心卖点提炼 WT战略（减少劣势，避免威胁） 1、增加项目附加值； 3、全方位营销。 ST战略（发挥优势，转化威胁） 1、借热炒作，营造特色楼盘，吸引关注度； 2、掌握客户的抑郁性购房心理，加以引导。 T（外部威胁） 1、市场住宅放量较大，且均为实力开发商，竞争激烈； 2、片区配套建设缓慢与住宅的规模开发能否协调； 3、熊市对客户购买心理影响较大； WO战略（利用机会，克服劣势） 1、利用片区住宅整体开发的规模，弱化片区环境劣势； 2、利用景观、产品，提高项目形象； SO战略（发挥优势，抢占机会） 1、利用项目交通、产品等优势，吸引城市中心客户北移； 2、充分利用片区未来的热度，提高项目关注度； 3、利用完善交通系统，形成区域内的交通核心，吸引区域外客户。 4、利用未来的COCO商业配套来引导客户。 O（外部机会） 1、城市北移趋热形成； 2、品牌开发商规模开发，炒热片区； 3、片区人群素质高，经济实力较强，喜好明显，利于引导； 4、广深港铁路及地铁的开通，将吸引大量香港客户。 5、COCOPARK的建造将会给项目带来极大利好。 W（内部劣势） 1、配套 周边缺乏高档商业配套及大规模市政配套，难以给客户信心； 2、环境 周边环境杂乱，农民房干扰； 3、产品 合拼户型，客户接受度低； 4、展示面较窄，昭示性差； 5、临路面，将对高层产生噪音影响； 6、周边待开发项目较多，施工将对本项目产生环境影响。 S（内部优势） 1、位置 城市次中心区，政府规划重点，具备较高的城市价值； 2、交通 路网成熟，位于交通干道交汇处，交通便利； 3、产品 楼体间距大，密度低，户型设计方正实用兼高附加值； 4、景观 山水园林景观； 5、规模 地块规模适较大，将打造成高档大型社区； 项目总体SWOT矩阵 溪山核心卖点： 规模：30万平米 户型：大尺度 区位：城市中轴，山湖豪宅区 环境：1山、2溪、3湖、5公园 规划：大尺度、大空间 详见附件一：《溪山SWOT深度分析》 第一部分：营销策略 第二部分：执行方案 方 案 一：溪山，发现别人没发现的价值