中原_江苏苏州昆山万科阳澄湖项目市场研究报告.doc

昆山万科阳澄湖项目 市场研究报告 中原（中国）物业顾问有限公司 上海中原物业代理有限公司 目 录 内容提要 4 正文 6 壹、昆山、苏州、上海宏观经济环境分析 6 一、经济发展趋势分析 6 1、昆山经济发展趋势分析 6 1.1昆山GDP 6 1.2昆山三产比重 7 1.3昆山人均GDP 7 1.4昆山人均可支配收入 8 1.5昆山城市规划 9 2、上海经济发展趋势分析 11 2.1上海GDP 11 2.2上海三产比重 12 2.3上海人均GDP 12 2.4上海人均可支配收入 13 3、苏州经济发展趋势分析 14 3.1苏州GDP 14 3.2苏州三产比重 15 3.3苏州人均GDP 15 3.4苏州人均可支配收入 16 4、未来昆山、上海、苏州经济发展趋势 16 二、影响房地产发展政策分析 17 1、土地政策分析 17 2、金融政策分析 19 3、财税政策分析 23 4、房地产市场政策分析 24 5、近期市场政策分析 28 三、宏观经济环境预测 30 1、市场趋势预测 30 2、影响因素分析 31 贰、昆山、苏州、上海部分地区房地产市场分析 33 一、昆山商品房市场分析 33 1、昆山住宅市场综述 33 2、昆山市场供需分析 39 3、昆山住宅市场客群分析 43 4、昆山别墅市场综述 44 5、昆山别墅市场特征分析 46 6、昆山别墅市场客群分析 46 二、上海商品房市场分析 47 1、上海住宅市场综述 47 2、上海市场供需分析 49 3、上海住宅市场客群分析 53 4、上海别墅市场综述 54 5、上海别墅市场特征分析 56 6、上海别墅市场客群分析 57 三、苏州商品房市场分析 59 1、苏州住宅市场综述 59 2、苏州市场供需分析 62 3、苏州住宅市场客群分析 64 4、苏州别墅市场综述 65 5、苏州别墅市场特征分析 68 6、苏州别墅市场客群分析 68 叁、项目竞争市场分析 69 一、项目周边住宅市场分析 69 1、周边住宅楼盘分布特征 69 2、周边住宅市场产品特征 72 3、周边住宅市场供需特征 72 4、周边住宅市场客群特征 74 5、周边住宅市场竞争力比较 74 6、周边住宅市场发展趋势 75 二、项目周边，包括上海，苏州和昆山的可比别墅市场分析 75 1、周边别1、周边别墅楼盘分布特征 76 2、周边别墅市场产品特征 89 3、周边别墅市场供需特征 90 4、周边别墅市场客群特征 94 5、周边别墅市场竞争力比较 94 6、周边别墅市场发展趋势 95 肆、项目市场价值评估 96 一、项目价值评估 96 1、项目区位分析 96 2、项目资源分析 96 3、项目规划分析 97 4、项目产品分析 97 5、项目市场综合竞争力分析 98 二、项目客户分析 98 1、项目客户来源分析 98 2、项目客户特征分析 98 3、项目客户与周边项目比较分析 100 三、项目SWOT分析 100 四、威胁与风险对应策略 103 伍、项目评估建议 103 一、项目定位建议 103 1、产品形象建议 103 2、项目其他建议 104 二、项目价格定位和价格增长率 104 1、项目定价前提 104 2、项目定价说明 104 3、项目基础定价 106 4、同社区一线湖景溢价 108 5、项目未来价格增长率预测 109 附件一：上海、苏州、昆山土地成交表 0 1、上海含住宅土地成交情况 0 2、苏州含住宅土地成交情况 12 3、昆山含住宅土地成交情况 34 附件二：上海部分楼盘价格及增长情况介绍 43 内容提要 宏观经济目前受内外两方面影响，外在影响是美国金融危机，内在影响是生产成本上升以及产业升级。短期内这两个层面的因素不可能快速解决，特别是产业升级和生产成本的问题将长期影响国内经济发展； 上海、苏州、昆山三地产业升级启动较早，生产成本早已开始上升，由此对三地影响不大。但对美国金融危机引发的净出口和资金投入来说，将会给三地经济带来影响，影响期视美国而定，但乐观判断1-2年内市场将得以恢复。同时2010年世博会将给三城带来一定的动力抵消市场不利因素。总体来说三城长期经济发展良好； 国家政策受美国两房影响，对于房地产市场监管力度将更加严厉。但为了保正经济发展和防范银行风险，对地产市场打击力度不会很大。最可能的是保持市场价格稳定，关注更多的中低收入人群。而高档产品将严格限制，故将产生高档地产的稀缺； 08年之前，上海、苏州和昆山房地产高速发展，产品品质得到不断提升。但目前上海和苏州市场交易量萎缩，价格下降压力大。虽然昆山价格没有太大变动，但交易量也处于萎缩阶段，价格压力凸显； 当前三地市场客群对近期经济期望看空，主要呈现观望状态。但随着经济危机的解除，未来市场压抑的需求将会反弹，但由于市场学会了理性消费，反弹力度不会呈现爆发态势；