北京东直门香河园3号地可行性研究报告 2.pptxVIP

1 一、劣中取优，为住宅营造良好地段 项目四周临路，环境嘈杂，将价值较低的40-60㎡公馆类产品排布在地块四周，将住宅类产品排布在地块内部，周边公馆能在一定程度上为住宅遮挡噪音，此外地块中央为景观组团，内置景观湖，景观效果好，两方面将住宅价值最大化 二、高产品力，配以精致园林 项目外立面均为来自欧洲矿山的石材，项目4000元/㎡精装标准，高端住宅气场十足 项目自身面积有限，打造精致小园林，园林树木均为珍贵树种及原生树，并配有人工湖，在有限的空间内，将效果发挥到最大 三、嫁接名校资源，业主子女直系三代内均可就读 项目与北京名校中关村二小正式签约。凡是唐宁ONE的业主，不论买多大面积，不管户籍在什么地方(外地户口也可以)，其子女到直系三代内，都可以就读二小。而且不用交赞助费，每年交400块借读费。 启示： 借鉴布局方式，价值低的公馆排布在地块周边，住宅排布在地块中央 打造高产品力，和精致园林，提升住宅档次 项目本体分析 2 案例借鉴： 融泽府 基本信息 区位 西城 北距长安街500米，东距金融街1000米 规模 占地面积1.3万平米，建筑面积：3.7万平米 物业类别 住宅、板楼 容积率 3 绿化率 30.8% 物业费 4.95元/月·㎡ 车位 269个 开盘时间 2006年10月21日 成交均价 二手房参考价70000元/㎡ 主力户型 200-400㎡ 产权 住宅:70年 本案与融泽府同属于城市核心区地段，地块形状不方正，本案可借鉴成功开发经验 地块形状 项目本体分析 3 在产品设计上，从户型舒适度发力，突出居住的私密性及舒适性 纯板一梯一户私家电梯厅入户 室内动静分区，动线划分合理 大面积采光面，增加舒适度 南北通透 一、围合式社区 整个项目由7栋（A-G）南北通透板楼和一座小学组成。整个小区采用围合式布局方式。此法能够在一定程度上弥补地块不规则的弊端，此外还可在社区中央打造中央景观组团。突出居住私密性 二、户型舒适私密，南北通透，三面采光 启示： 本案也借鉴融泽府围合式社区的规划方式，尽可能减少地块自身劣势 在条件允许的情况下大户型产品做到南北通透、三面采光 将智能化系统引入住宅 三、科技住宅 配置三星级智能化系统，为将来的业主提供安全、私密、周到的保护 项目本体分析 项目本体分析 区位价值：项目位于东直门国际政务区，紧临二环，绝对的城市核心，区位优势明显 交通条件：轨道交通便捷，东直门交通枢纽优势突出 周边配套：配套丰富，教育配套资源突出 周边环境环境：项目周边闹中取静，环境良好；拥有良好的水系景观资源以及城市绿化景观资源。 优势条件： 东直门香河园地块，占据绝对城市核心稀缺地段，具备打造高端住宅的条件。 本体小结: 项目背景及目标 项目区域分析及本体分析 项目定位及物业发展方向 项目规划设计 方案架构 项目经济测算与结论 6 参考项目基本信息: 区位对标：本案位于东二环周边，根据区位我们选取同为二环周边的当代MOMA、NAGA上院以及中轴国际为对标项目 产品形式对标：本案产品涉及公寓和住宅，因此我们选取首开铂郡、华远九都汇为对标项目。二者产品形式与本案相同 项目发展方向建议 住宅部分产品定位 项目名称 开盘时间 物业类型 建面 （万㎡） 容积率 近期成交均价 （元/㎡） 存量套数 11年月均销量（套） 精装标准报价 （元/㎡） 主力户型 当代MOMA 2005-11 高档住宅 22 （住宅13.5） 综合2.64 住宅4 56107 100余套 1.8 6000 200-400㎡ NAGA上院 2007-7 高档住宅 6.9 3.15 60555 21 1 6000 300㎡、600㎡ 华远九都汇 2009-11-24 高档住宅 10.04 4.49 52768 72 1.5 6000 256㎡ 首开铂郡 2010-12-17 高档住宅 18.36 3.97 55000 129 8.5 5000 200㎡ 中轴国际 2009-4 高档住宅 3.8522 8.84 65445 12 0.4 6000 450-500㎡ 7 项目发展方向建议 为合理定位，定价，我们将对标项目进行重新筛选： 中轴国际、NAGA上院属于比较早期的豪宅产品，户型尺度大，总价高，销售速度缓慢，因此借鉴意义不大，故不作为比准对象 当代ＭＯＭＡ紧邻本案。华远九都汇、首开铂郡都属于综合体与本案产品形式相似，故选择这三个项目作为比准项目 筛选对标项目 通过区位、产品形式等多方位比较，确定华远九都汇、首开铂郡、当代MOMA为本案价格定位的重点对标项目。下面我们将重点分析对标项目，为本案定位提供市场依据 8 项目发展方向建议 华远九都汇：基本信息 基本信息 区位 燕莎核心、美国使馆隔壁、紧邻朝阳公园 规模 占地面积1.6万㎡；建筑面积10.04万平米 物业类别