北京远洋一方2012年营销策略.pptVIP

新悦销售策略重点说明 销售渠道：利用媒体资源组织团购 建议借用外力，小范围推广，短期内积累大量客户，且客户量达到一定程度方可开盘，力争开盘去化90%以上。从而将市场影响降至最低。 团购形式： 与搜房/新浪/焦点中一家合作，办理会员卡，如搜房白金卡，办卡者购房有一定优惠，如存一万抵十万。这样可以在不直接降价的前提下，利用媒体平台短期内积累大量客户。如中建玲珑山十月初的新浪团购。 新悦销售策略重点说明 短信推广 每周 条数 共计 2-3次 一万条 8-12次 12万条 备选数据库 项目周边竞品楼盘400来电及详情页团购报名、近三个月看房团报名、同类型同价格楼盘400来电及详情页团购报名 电话营销 每周电话回访 共计 待定 4周 待定 备选数据库 项目周边竞品楼盘400来电及详情页团购报名、旗舰店报名数据 渠道营销 每周 共计 1次 4周 4次 备选渠道 项目周边或购房人群区域写字楼、卖场、商场、大型超市 广告排期 每周 金额 共计 1次 待定 4周 待定 排期位置 总网首页、北京网首页、bbs首页、咨询详情页、新房首页 与42地块绑定推广，集中销售 此团购模式为目前房产项目推广主流渠道，且媒体正处于大力宣传时期，资源支持优势俱佳 投资60万启动资金，媒体提供超过400万的套餐服务 新悦销售策略重点说明 团购优势： 不直接释放降价信息，避免了市场负面反馈。 充分利用媒体平台及资源，短期内可积累大量客户，并快速释放资源，达到基本清盘的效果。 小范围推广，使负面影响降至最低。 销售价格：7地块资源价格调至与2地块实际成交价持平，价差通过与媒体合作办卡形式折减。 2012年价格策略 合理调整、加速剩余资源的去化速度 42地块 现房优势大，价格不宜调整 31地块 实际成交价与42地块售价拉开1000元/平米左右价差。根据市场情况调节价差 新悦 根据其他几地块销售情况确定 33地块 选择适当房源，通过两次测价，准确掌握满足营销目标的量价平衡点，同时指导2012年价格基调及42地块价格。 通过42地块产品与新悦产品的对比，和权重计算，推导出新悦价格。 2012年测价建议 42地块目前销售表现：9-12月月均去化168套，其中小户型月均去化154套，大户型月均去化14套。目前剩余233套，其中小户型剩余68套，均为首顶层，大户型剩余165套，72套首顶层。剩余资源首顶层合计141套。 42地块首顶去化情况：9-12月共去化小户型首顶层51套，均价17813元/㎡，月均去化17套；共去化大户型首顶层10套，均价20078元/㎡，月均3套；按此计算，剩余资源中的小户型首顶层还将去化3个月，大户型首顶层还将去化21个月，远远达不到营销目标。 2012年上半年资源：42地块233套+新悦524套=757套，其中211套首顶层。 2012年上半年销售预期：6个月，600套 测价目的：加速首顶层资源去化；快速掌握客户心理价格预期；合理调整，抢占市场份额；奠定2012年上半年价格基调，并为新悦的价格制定提供依据。 2012年测价建议 贾兵加入42测价 测价思路： （1）分别推出大小户型的首顶层各10套，分两次进行测价，第一次推出大小户型首顶层各5套，一口价一步到位，测试底线价格的去化速度； （2）第二次推出大小户型的首顶层各10套，同样一口价，但价格应高于第一次促销价格，两次测价的价差拉大，便于掌握量价平衡点。 （3）平均分配每次测价的首顶层资源，可以使首层和顶层的不同资源进行不同价格的测试，增加测价的准确性。 测价时间：春节前后各一次 测价户型建议：C1、C3和C2户型，剩余资源及首顶层较多。 测试建议：根据此报告第二部分对竞品量价关系的分析，建议： 第一次测价大小户型建议价格均为16000元/㎡。 第二次测价大户型建议价格18000元/㎡，小户型建议17000元/㎡。 销售说辞：春节回馈，限时促销 推售方式：由远嘉根据客户情况灵活掌握 2012年新悦价格策略 新悦 42地块 比较 区位 一方东侧，东侧及北侧均为道路，环境更差 位于一方项目成熟地块群中 42区位更好，更加成树 交通 距离地铁超过一公里 距离京通快速、地铁更近 42交通更加方便 项目规划 塔楼、一梯五户、建筑密度大 低密度、板楼、花园洋房 42居住更加舒适 产品设计 小户型仅B1南北通透，且为刀把户型，居住舒服适度差；其他户型均为朝南或朝东朝西户型。而大户型面宽窄、采光面仅两个、面积浪费多 南北通透、干湿分离，朝南面宽多等优点，居住舒适、生活品质高 42产品品质较新悦高很多 得房率 78% 87% 42更优 建筑立面 欧式风格 现代简约风格 42地块建筑风格更加符合客户偏好 园林 因均地下室设计，覆土量少，大树少 绿植更多，大树数